بدون دسته بندی

انتقال مالکیت

انتقال مالکیت

از آنجایی که زمینه فعالیت ما در حوزه املاک است در اینجا منظور از انتقال مالکیت که در عنوان مقاله قرار داده شده است صرفا روشهای انتقال مالکیت ملک است.

وقتی میگوییم مالکیت ملک در واقع منظور ما مالکیت عین ملک،مالکیت منافع ملک و مالکیت حقوق ملک است.

گاهی  در معاملات ملکی عین،منافع و حقوق ملک به طور یک جا منتقل میشود و گاهی ممکن است در معامله ای فقط یکی از موارد مذکور منتقل به غیر شوند.

انتقال مالکیت ملک از طریق قالبهای قراردادی متفاوتی انجام میشود که هر کدام از این قالبهای قراردادی برای انتقال مالکیت ، آثار و پیامدهای قانونی خاص خود را دارند.

به همین منظور ما در این مقاله با معرفی این قالبهای قراردادی قصد داریم راهنمایی باشیم برای انتخاب روش مناسب انتقال مالکیت با توجه به آثار و پیامدهای آن.

 

قالبهای قراردادی انتقال مالکیت

 

  • بیع
  • تعهد بیع
  • معاوضه
  • پیش فروش
  • صلح
  • هبه
  • اجاره به شرط تملیک
  • مالکیت زمانی
  • مشارکت در ساخت

 

در بالا روشهای انتقال مالکیت را به شما معرفی کردیم ، لازم به ذکر است بیع شناخته ترین روش انتقال مالکیت است.

در ادامه به شرح هر یک از قالب های قراردادی انتقال مالکیت به تفصیل میپردازیم.

 

بیع

ماده 338 قانون مدنی : بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.

میتوان از ماده فوق این مفهوم را استخراج کرد که :

عقد بیع عقدی است که به موجب آن مالکیت مبیع که در اینجا مقصود ما ازمبیع، ملک است در مقابل عوض مبیع یا همان ثمن مشخص و معلوم به خریدار منتقل میشود.

لازم به ذکر است منظور از مبیع ، همان مورد معامله و منظور از عوض مبیع و ثمن ، پول پرداخت شده به مالک است.

 

در ذیل به شرح اقسام بیع میپردازیم:

o      بیع حال (نقد) و بیع موجل

بیع حال به بیعی گفته میشود که در آن برای تسلیم کالا و مورد معامله و یا ثمن و مبلغ پرداختی بابت کالا، مدتی تعیین نشده باشد.

در واقع این عدم تعیین زمان بدین معناست که تسلیم مبیع و ثمن ، حال میباشند و نباید در پرداخت آن تاخیر کرد.

در مقابل بیع حال ، بیع موجل قرار دارد.

بیع موجل به بیعی گفته میشود که در آن طرفین توافق میکنند، تسلیم مورد معامله (کالا ، ملک ,…) و یا پرداخت ثمن با تاخیر انجام شود.

 

o      بیع عرصه و بیع اعیان

در قرارداهای ملکی بسیار شاهد کلمه ی عرصه و اعیان بوده ایم.

در واقع منظور از عرصه زمینی است که بنایی در آن واقع شده باشد و منظور از اعیان همان بنا و مستحداثی است که در روی همان زمین یا عرصه ساخته شده است.

در عقد بیع این امکان وجود دارد که عرصه و عیان همزمان به خریدار منتقل شوند و یا اینکه صرفا عرصه و یا صرفا اعیان منتقل میشود.

 

o      بیع با سند عادی و بیع با سند رسمی

انتقال مالکیت ملک ازهم طریق سند عادی و هم از طریق تنظیم سند رسمی توسط دفتر اسناد رسمی امکان پذیر است.

تعهد بیع (قول نامه)

همانطور که از اسم این دسته پیداست ، تعهد بیع تشکیل شده از دو کلمه  تعهد و بیع است.

اگر این دو را به صورت تفکیکی شرح دهیم ،منظور از تعهد در آن ایجاد تعهد برای طرفین قرارداد است و از آنجایی که تعهد به موجب موضوعی ایجاد شده است بنا بر این موضوع قرارداد همان کلمه دوم یعنی بیع است.

به تعهد بیع ، قول نامه نیز میگویند.

درواقع  طرفین قرارداد ، برای اطمینان خاطر خود قراردادی تنظیم میکنند که ضمن آن متعهد میشوند که معامله را در زمان مشخصی با شرایط معلوم انجام دهند که به این نوع قرارداد، قول نامه میگویند.

مفاد قولنامه نزد دادگاه معتبر است و برای طرفین الزام آورخواهد بود.

لازم به ذکر است قول نامه با مبایعه نامه متفاوت است و در اکثر معاملات امروزی از مبایعه نامه استفاده میشود زیرا از استحکام و اعتباری بیشتری نسبت به قول نامه برخوردار است.

همچنین تفاوت اساسی مبایعه نامه با قول نامه در این است که در مبایعه نامه به محض امضای قرارداد  مالکیت ملک به خریدار منتقل میشود اما در قولنامه مالکیت ملک به خریدار منتقل نمیشود.

 

معاوضه

در اصطلاح حقوقی به مبادله ی کالا به کالا ، معاوضه میگویند.

در معاملات ملکی بسیار شاهد معاوضه بوده ایم ، به طوری که خریدار برای خرید ملک ، به جای پرداخت وجه نقد ،کالای دیگری را به تملک مالک در می آورد، بدینصورت که خریدار به جای مبلغ پرداختی کالایی یا ملکی دیگر به مالک میدهد.

لازم به ذکر است ، جایز نیست معامله ی معاوضه را تهاتر بنامیم.

منظور از تهاتر، برطرف شدن یا حذف دو دین متقابل تا اندازه‌ای که با هم برابری کنند است.

بیع آثار حقوقی ای دارد که این آثار در معاوضه وجود ندارد ، بنابراین معاوضه عقدی جدا و متفاوت با بیع است.

شایان ذکر است طرفین قرارداد میتوانند با توافق یکدیگر کالایی را با کالایی دیگر در قالب عقد بیع معامله کنند.

 

صلح

صلح در لغت به معنای سازش و توافق و در اصلاح حقوقی به معنای توافق و تراضی طرفین بر امری است.

ماده 758 قانون مدنی: صلح در مقام معاملات هر چند نتیجه معامله را که به جای آن واقع شده است میدهد لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله را ندارد ‌بنابراین اگر مورد صلح عین باشد در مقابل عوض نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود بدون اینکه شرایط و احکام خاصه بیع در آن مجری شود.

درواقع به بیانی ساده تر میتوان گفت ، صلح عقدی است كه برای اصلاح ميان دو نفر كه در معامله و يا واقعه‌ای اختلاف دارند، منعقد مي‌شود.

لازم به ذکر است اکثر حقوقی که در املاک برای اشخاص ایجاد میشود با استفاده از عقد صلح از طرف مالک آن حق منتقل میشود.

همچنین لازم به ذکر است صلح در حقوق به دو جهت انجام میشود:

  • در مقام رفع اختلاف.
  • در مقام انجام یک معامله به عنوان یک عقد معین .

 

نکات صلح

  • عقد صلح آثار هیچ یک از عقود دیگر را ندارد.
  • عقد صلح میتواند جایگزین عقود دیگر اعم از بیع ، اجاره ، هبه و … شود.
  • در عقد صلح میبایست تمام قواعد عمومی قراردادها رعایت شود.
  • معامله ای که به صورت صلح انجام میشود آثار هیچ یک از معاملات دیگر را ندارد.
  • به شخصی که مال خود را به دیگری صلح میکند ، مصالح میگویند.
  • به شخصی که مالی به او صلح میشود ، متصالح میگویند.
  • به مالی که به متصالح صلح میشود، مورد صلح میگویند.
  • به مبلغی که مصالح بابت انتقال مورد صلح دریافت میکند ، مال الصلح میگویند.

 

هبه

ماده 795 قانون مدنی: هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجاناً به کس دیگری تملیک میکند.  تملیک‌ کننده واهب ، کسی که مال به ملکیت او در می آید را متهب و مالی را‌که مورد هبه است عین موهوبه میگویند.

منظور از جمله ی مالی را مجاناً به کس دیگری تملیک میکند در ماده فوق آن است که واهب یا کسی که مالش را تملیک میکند ، مال خود را به طور مجانی به ملکیت دیگری در می آورد.

 

نکات هبه

  • شرط اساسی وقوع عقد هبه ، قبض عین موهوبه توسط متهب است.
  • منظور از قبض عین موهوبه ، به این معناست مالی که هبه شده باید به تسلط و استیلای متهب در بیاید.
  • هبه دو نوع است: معوض، غیر معوض
  • منظور از هبه معوض ، هبه ای است که واهب در برابر عین موهوبه مالی را از متهب دریافت میکند.
  • در هبه ی معوض ، اجبار نیست که بین مال موهوبه (مالی که بخشیده شده است)و عوض ازنظر اقتصادی توازن برقرار باشد.

بعد از عقد هبه واهب میتواند مالی را که بخشیده پس بگیرد مگر در شرایطی .

در شرایط ذیل واهب نمیتواند از هبه رجوع کند:

  • متهب پدر، مادر یا اولاد واهب باشد.
  • هبه معوض بوده باشد و عوض آن داده شده باشد.
  • عین موهوبه از مالکیت متهب خارج شده یا متعلق حق غیر واقع شده باشد.
  • در عین موهوبه تغییری حاصل شده باشد.
  • واهب یا متهب فوت بشود.
  • مال به عنوان صدقه به دیگری داده شده باشد.

 

پیش فروش

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.

پیش فروش بعد از عقد بیع یکی از متداول ترین روشها ی انتقال مالکیت ملک است.

اساسی ترین تفاوت پیش فروش ملک و بیع در نحوه انتقال مالکیت و موضوع هر یک از قراردادها است.

تفاوت از نظر نحوه انتقال مالکیت به شرح ذیل است:

در عقد بیع به محض توافق طرفین و انعقاد قرارداد ، مالکیت ملک بدون در نظر گرفتن تسلیم مبیع به فروشنده ، به خریدار منتقل میشود.

در قرارداد پیش فروش با استناد به ماده 13 قانون پیش فروش ساختمان میتوان گفت، پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می گردد.

 

تفاوت از نظر موضوع قرارداد به شرح ذیل است:

موضوع عقد بیع:انتقال مالکیت ملک.

موضوع قرارداد پیش فروش: انتقال مالکیت ملک + تعهد پیش فروشنده به ساخت و تکمیل بنا.

 

اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تمليك عقدي است كه در آن شرط شود مستاجر در پايان مدت اجاره در صورت عمل به شرايط ذکر شده در قرارداد عين مستاجره را مالك شود .

این شرایط میتواند هم به صورت شرط فعل باشد بدین صورت که انتقال مالکیت در صورت تحقق برخی شرایط با اراده یکی از طرفین به مستاجر منتقل شود؛

و یا اینکه به صورت شرط نتیجه باشد بدین صورت که در قرارداد پیش بینی شود در صورت تحقق شرایط مورد توافق ، مالکیت ملک بدون نیاز به اراده طرفین به مستاجر منتقل شود.

لازم به ذکر است طرفین میتوانند در رابطه با زمان انتقال مالکیت با یکدیگرتوافق کنند.

نامهای دیگر اجاره به شرط تملیک ،لیزینگ یا واسپاری نیز میباشد.

 

مالکیت زمانی

منظور از مالكيت زماني آن است كه مالکیت ملک در یک محدوده زمانی مشخص از سال به شخص دیگری منتقل شود.

قرارداد مالکیت زمانی به دو حالت تقسیم میشود:

  • خریدار در محدوده زمانی مشخصی از سال مالک عین و منافع ملکی میشود.

در این زمان هزینه های احتمالی تعمیر ، نگهداری و .. مرتبط با مال موضوع مالکیت زمانی به تناسب زمان و متراژ مالکیت بر عهده خریدار است.

  • خریدار در محدوده زمانی مشخص صرفا مالک منافع ملک میشود و مالکیت عین ملک در اختیار مالک باقی میماند.

قرارداد مالکیت زمانی در قالب عقد صلح و یا عقد مستقل منعقد میشود.

لازم به ذکر است مالکیت زمانی جزو حقوق مالی محسوب میشود و قابل انتقال به غیر است و در صورت فوت مالک به ورثه منتقل میگردد.

 

مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً بین مالک ملک و سازنده منعقد می شود و بر اساس آن سازنده متعهد میشود به ساخت بنا مطابق  نقشه ها و مشخصات مورد توافق.

در مقابل انجام تعهد سازنده مطابق زمانبندی پیش بینی شده در قرارداد ، مالکیت بخشی از بنای در حال ساخت به سازنده منتقل میشود.

در قرارداد مشارکت در ساخت، زمان انتقال مالکیت و تشریفات و شرایط آن توافقی میباشد.

 

منبع : کتاب خرید و فروش پیش خرید و پیش فروش حسین اقدامی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *