خرید و فروش ملک

خیارات 2

خیارات

همانطور که در مقاله خیارات گفته شد،خیارات 10 نوع هستند که 6 نوع آن در مقاله قبل شرح داده شد وبه شرح 4 نوع باقی مانده در این مقاله میپردازیم.

ابتدا مجددا توضیح مختصری در رابطه با خیارات ، مفهموم کلی آن و احکامی که به عموم خیارات مرتبط است میدهیم و سپس به معرفی باقی خیارات میپردازیم.

همانطور که در مقاله خیارات گفته شد، منظور از خیار،اجازه و اختیاری است که قانون به افراد می دهد تا بتوانند معامله خود را پایان دهند، که این پایان دادن از طریق فسخ قرارداد ممکن است.

درواقع طرفین قرارداد با پیش بینی شرایط احتمالی که موجب متضرر شدن آنها میشود ، در قرارداد خیاراتی را برای خود و طرف مقابل در نظر میگیرند.

 

احکام مرتبط با عموم خیارات

 

  • لازمه ی به وجود آمدن خیارات ، وجود یک عقد میباشد.

برخی از این خیارات ضمن قرارداد به وجود می آیند مثل خیار شرط، برخی دیگر با وجود اینکه در قرارداد ذکر شده اند برای به وجود آمدن نیاز به شرایط و اوضاع و احوال خاصی دارند، مثل خیار عیب که پس از انعقاد قراردادی که مبیع آن عیب پنهانی داشته به وجود می آید.

  • امکان به وجود آمدن چند خیار مختلف در یک عقد وجود دارد.
  • حق خیار قابل اسقاط است، یعنی طرفین علاوه بر این که میتوانند خیاری را ضمن عقد اضافه کنند این توانایی را دارند که خیار و حتی تمام خیارات را هم ساقط کنند.
  • برای از بین بردن حق خیار در قرارداد از عبارت ، اسقاط کافه خیارات استفاده میکنند.
  • هر یک از خیارات بس فوت به وراث صاحب خیار منتقل میشود مگر اینکه برای خیار شرط ، مباشرت و اختصاص به شخص خاص قید شده باشد.

همچنین حق خیار قابل تجزیه نیست بدین معنا که اگر ورثه قصد فسخ معامله ای را با استفاده از این خیارات داشته باشند، برای اعمال آن باید تمامی ورثه اقدام کنند و اقدام هیچ یک به تنهایی قابل قبول نیست.

  • خیارات مشترک در همه عقود لازم میتوانند وجود داشته باشند به جز سه خیار مجلس،حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص عقد بیع هستند.
  • خیار رؤیت ، خیار غبن ، خیار عیب و خیار تدلیس در دسته ی خیارات فوری قرار میگیرند.

 

تا به اینجا خیار مجلس،حیوان،تاخیر ثمن،شرط،رؤیت و تخلف وصف و خیار غبن را توضیح دادیم.

به شرح ادامه خیارات به شرح ذیل میپردازیم:

 

7. خیار عیب

ماده 422 قانون مدنی: اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله.

ماده فوق بدین معناست که هرگاه خریدار بعد از معامله و تحویل مبیع متوجه عیب در مبیع شود ، اعم از این که عیب آشکار باشد یا پنهان ، این اختیار را دارد که به دو روش ضرر خود را جبران کند.

این دو روش به شرح ذیل هستند:

روش اول: روش اول همان قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش در ماده 422 قانون مدنی است ؛ بدین صورت که خریدار میتواند مال معیوب را همون گونه که هست بپذیرد و در عوض ، از فروشنده مبلغی را به عنوان جبران نقص و عیب مال دریافت کند.

 

روش دوم: روش دوم همان فسخ معامله در ماده فوق میباشد؛

بدین صورت که خریدار معامله را به طور کلی فسخ کند و مال خریداری شده را به فروشنده پس دهد و ثمن معامله را پس بگیرد.

لازم به ذکر است ، فسخی که به دلیل عیب در مبیع یا مورد معامله اتفاق بی افتد ، خیار عیب نام دارد.

ماده 423 قانون مدنی : خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت میشود که عیب مخفی و موجود در حین عقد باشد.

از ماده فوق نتیجه میگیریم که در زمان انعقاد قرارداد عیب باید در مبیع موجود باشد.

همچنین لازم به ذکر است مطابق ماده 425 قانون مدنی ؛ اگر کالا ی مذکور بعد از عقد و خرید و فروش دچار عیب شود و کالا هنوز به خریدار تسلیم نشده باشد این عیب در کالا عیب سابق تلقی میشود و خریدار از خیار عیب برخوردار خواهد بود.

در مواردی ،خریدار با وجود اینکه بعد از انعقاد قرارداد و دریافت مورد معامله متوجه عیب در آن میشود ، حق فسخ قرارداد را ندارد و صرفا قادر به دریافت تفاوت قیمت از فروشنده است.

این موارد به شرح ذیل هستند:

  • زمانی که مال نزد خریدار تلف شود و یا آن را به دیگری انتقال داده باشد و فروخته باشد حق فسخ از وی گرفته میشود.
  • اگر مشتری در مال مذکور تغییراتی را به وجود آورد یا مال به هر طریقی دچار تغییرات شده باشد حق فسخ از خریدار ساقط میشود.
  • اگر مشتری مال را تحویل بگیرد و عیب دیگری در مال ایجاد شود ، حق فسخ از وی ساقط میشود.

 

در مواردی خریدار علاوه بر این حق فسخ ندارد ، حق گرفتن تفاوت قیمت هم از وی ساقط میشود.

این موارد به شرح ذیل هستند:

  • اگر خریدار هنگام خرید ، عیب مال را بداند بعد از معامله حق فسخ معامله و یا دریافت تفاوت قیمت از او ساقط میشود.
  • اگر خریدار بعد از معامله به عیب آگاه شودف اما به هر دلیل به عیب مال راضی شود حق فسخ معامله و دریافت تفاوت قیمت را از خود ساقط میکند.
  • اگر خریدار هنگام معامله و یا ضمن عقد ، فروشنده را از عیوب مال بری کرده باشد و گفته باشد حتی اگر مال مورد معامله عیبی داشته باشد پس نمیدهم و تفاوت قیمت نمیگیرم، فسخ معامله و دریافت تفاوت قیمت را از خود ساقط کرده است.
  • فروشنده هنگام معامله مسئولیت عیوب را از خود سلب کرده باشد و مال را با تمام عیوب بفروشد ، اگر بعد از معامله مشتری متوجه عیبی در مال شود حق فسخ معامله و دریافت تفاوت قیمت را ندارد.
  • اگر فروشنده خود را نسبت به عیب معینی تبری کرده باشد ، خریدار فقط نسبت به آن عیب حق رجوع ندارد اما نسبت به سایر عیوب دارای خیار عیب خواهد بود.

 

8. خیار تدلیس

ماده 438 قانون مدنی: تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.

منظور از ماده فوق این است که اگر شخصی برای معامله با دروغ و تزویر ماال مورد معمله را و یا خدمات خود را بهتر از آنچه که هست نشان دهد به طوری که این بزرگنمایی موجب افزایش قیمت در مورد معامله شود تدلیس رخ داده است و طرف مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

برای وقوع تدلیس چند شرط به شرح ذیل لازم است:

  • عملی مانند ، دروغ،تبانی و … انجام شود که به موجب آن تدلیس صورت بگیرد، تدلیس میتواند انجام فعل و عملی باشد که به موجب آن نقایص کالا یا مال مورد معامله پنهان شود.
  • اعمال فروشنده موجب فریب مشتری شود به طوری که اگر آن اعمال توسط فروشنده انجام نمیشد ، خریدار معامله ای تحت آن عنوان انجام نمیداد و یا اعمال فروشنده موجب شود خریدار پول بیشتری بابت آن معامله پرداخت کند در حالی که اگر اعمال فروشنده نبود خریدار هرگز آن مبلغ را نمی پرداخت.

 

9. خیار تبعض صفقه

ماده 441قانون مدنی: خیار تبعض صفقه وقتی حاصل میشود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق ‌خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.

 

با توجه به ماده فوق نتیجه میگیریم، منظور از خیار تبعض صفقه این است که اگر به هر دلیلی بخشی از معامله ای که منعقد شده است صحیح و بخش دیگر آن باطل باشد ، خریدار از این توانایی برخوردار باشد که معامله را حتی نسبت به قسمت صحیح مبیع فسخ کند و یا آن که معامله نسبت به قسمت صحیح را حفظ کند و مبلغ قرارداد را که مربوط به قسمت باطل آن است استرداد کند.

برای ایجاد خیار تبعیض حتما باید عقد نسبت به قسمتی صحیح و نسبت به قسمت دیگر باطل باشد.

همچنین برای ایجاد این خیار میبایست خریدار هنگام معامله نسبت به بطلان قسمتی از آن آگاهی نداشته باشد.

 

10. خیار تخلف شرط

هرگاه طرفین یک معامله، ضمن معامله شرط بر انجام عملی یا تحقق امری توسط یکی از طرفین کنند ، طرف مذکور متعهد به انجام آن شرط میشود و در صورت تخلف وی از انجام شرط به هر دلیل طرف مقابل حق فسخ قرارداد را دارد.

همچنین هرگاه ضمن عقد شرطی شود با مضمون وجود صفتی در مورد معامله و معلوم شود آن صفت موجود نیست، کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.

این مبحث در قالب دو مقاله با عناوین ( خیارات و خیارات2) برای علاقه مندان نوشته شده است.

منبع : کتاب خرید و فروش پیش خرید و پیش فروش حسین اقدامی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.