خرید و فروش ملک

عقد و قرارداد

عقد و قرارداد

با وجود تفاوتهایی که بین مفهوم عقد و قرارداد وجود دارد ،ما در این مقاله این دو را به یک معنا که همان معنای عام قرارداد است به کار میبریم.

در واقع به توافق دو یا چند اراده که به منظور ایجاد آثار حقوقی انجام میشود عقد میگویند.

قانون مدنی در ماده 183 عقد را این چنین معنا کرده است :

عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد.

بنا بر تعاریف فوق نتیجه میگیریم مهمترین رکن در عقد و قرارداد توافق طرفین قرارداد است.

ما میدانیم که هر قرارداد دارای کاربردهای گسترده ای میباشد که این گستردگی موجب ایجاد تنوع در خصوصیات و آثار حقوقی آنها نیز گردیده است.

به همین منظور  ما در این مقاله با هدف رفع ابهام و شناسایی انواع عقود و آثار آنها به معرفی برخی از این عقود مهم و پرکاربرد میپردازیم.

 

  • انواع عقد و قرارداد

1.   عقود معین و نامعین

  • عقد معین

منظور از عقد معین ، عقدی است که در قانون نام آنها ذکر شده و برای آن عنوان مشخصی درنظر گرفته شده است .

مانند عقد بیع ، عقد اجاره ، عقد رهن ، عقد وکالت ، عقد کفالت ، عقد هبه ، عقد عاریه و … مصادیق مذکور قراردادهایی هستند که شرایط  و آثارآنها در قانون مشخص شده است ، بنابراین در دسته عقود معین قرار میگیرند.

لازم به ذکر است اگر طرفین قرارداد هنگام تنظیم قراردادی با مضمون عقود معین ، نسبت به آثار و شرایط آن سکوت کنند بدین معنا میباشد که آثار و شرایطی که قانونگذار برای عقد مورد نظر تعیین کرده است را پذیرفته اند ؛

بنابراین در صورت نیاز برای حل اختلاف  خود میتوانند به قوانین مذکور مراجعه نمایند.

  • عقد نا معین

در مقابل عقود معین ، عقود نامعین وجود دارند.

همانطور که از نام این دسته پیداست منظور از عقود نا معین ، عقدی است که در قانون برای آن عنوان خاصی در نظر گرفته نشده و آثار و شرایطی هم برای آنها پیش بینی نشده است.

بنابراین شرایط و آثار این عقود تابع شرایط عمومی قراردادها و توافق طرفین است ؛بنابراین باید تمام آنها را در بر داشته باشند تا قراداد صحیحی تلقی شود.

مطابق ماده 10 قانون مدنی،قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

 

برای مثال عقود نامعین در زمینه املاک و مستغلات میتوان به قرارداد مشارکت در ساخت،قرارداد اجاره به شرط تملیک و قرارداد مالکیت زمانی اشاره کرد.

 

2.   عقود جایز و لازم

  • عقد لازم

مطابق ماده 185 قانون مدنی ،عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین معامله حق بر هم زدن و فسخ آن را نداشته باشند مگر در موارد معینه.

مانند عقد و قراردادهای بیع ، اجاره و صلح .

لازم به ذکر است بر اساس قانون اصل بر لازم بودن عقد و قرارداد ها است ؛ بنابراین امکان انحلال اختیاری قرارداد توسط یکی از طرفین امری استثنایی است.

 

  • عقد جایز

مطابق ماده 186قانون مدنی ، عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتوانند هر زمانی که بخواهند آن را فسخ کنند.

برای فسخ این عقود نیازی به وجود هیچ دلیل و تشریفاتی نیست.

بیان چند نکته در باره این عقد شایان ذکر است:

  • در عقد جایز این امکان وجود دارد که طرفین عقد این حق فسخ را از خود ساقط کنند.

مانند عقد وکالت، ما میدانیم که وکالت عقدی جایز است و موکل هر زمان که بخواهد میتواند وکیل را عزل کند؛مگر اینکه مطابق ماده 679 قانون مدنی ،وکالت وکیل با عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.

  • عقد جایز در صورت فوت یا حجر هر یک از طرفین منحل میشود.
  • اگر عقد جایز به صورت شرط ضمن عقد لازم باشد ، قابل فسخ نیست اما در با این حال در صورت فوت یا حجر یکی از طرفین ، عقد منحل میشود.

 

3.   عقود خیاری و بدون خیار

  • عقد خیاری

مطابق ماده 188 قانون مدنی ، عقد خیاری عقدی است که برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ثالثی اختیار فسخ قرار داده شده باشد.

عقد خیاری را ، از تقسیمات عقد جایز قرارداده اند بدین جهت که هرگاه بتوان عقد جایزی را بر اثر شرط خیار منحل کرد، آن عقد خیاری خواهد بود.

در عقد خیاری کسی که به نفع او شرط شده است برای فسخ معامله نیاز به ارائه دلیل ندارد.

 

  • عقد بدون خیار

اگر ضمن عقد لازمی ، اختیار برهم زدن و قسخ معامله برای هیچ یک از طرفین و همچنین هیچ شخص ثالثی در نظر گرفته نشده باشد در واقع آن عقد بدون خیار تلقی میشود.

 

4.   عقود منجز و معلق

  • عقد منجز

مطابق ماده 189 قانون مدنی ، عقد منجز آن است که تاثیر آن بر حسب انشاء موقوف به امر دیگری نباشد والّا معلق خواهد بود.

به عبارتی دیگر عقد منجز ، عقدی است که ایجاد اثر حقوقی آن منوط به امری نشده باشد.

 

  • عقد معلق

برای اینکه ماهیت و اثر حقوقی عقد معلق محقق شود میبایست بر امری دیگر منوط شود؛ بدین صورت که بدون تحقق آن امر عقد مذکور ایجاد نمیشود.

برای مثال در عقد بیع ، انتقال مالکیت منوط به وصول اقساط ثمن است.

5.   عقود رضایی و تشریفاتی

  • عقد رضایی

همانطور که از نام این عقد پیداست عقد رضایی قراردادی است که بر پایه ی رضایت و توافق طرفین و همچنین ابراز این توافق تشکیل میشود و برای انعقاد آن نیاز به تشریفات خاصی نیست.

مانند : عقد بیع و عقد اجاره.

 

  • عقد تشریفاتی

عقد تشریفاتی ، قراردادی است که برای وقوع آن میبایست علاوه بر رعایت شرایط اساسی صحت معامله ، تشریفات خاصی توسط طرفین آنگونه که در قانون مقرر شده است رعایت شود و صرفا رضایت طرفین برای وقوع آن کافی نیست.

مانند: عقد رهن و عقد وقف .

منبع : کتاب خرید و فروش پیش خرید و پیش فروش حسین اقدامی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.