نیابت در لغت به معنای جانشینی، قائم مقامی، معاونت، نایبی،وکالت و … است.
همچنین در اصطلاح حقوقی نایب به شخصی غیر از مالک گفته میشود که به جای مالک و از طرف مالک اقدام به امضای قرارداد می نماید.
نیابت در معامله اشکال مختلفی دارد که میتوان به موارد ذیل به اشکال و طرق معاملات نیابتی اشاره کرد:
- معامله به وسیله وکیل (برای اطلاعات بیشتر کلیک کنید)
- معامله بهوسیله ولی قهری (برای اطلاعات بیشتر کلیک کنید)
- معامله بهوسیله قیم (برای اطلاعات بیشتر کلیک کنید)
- معامله به وسیله وصی (برای اطلاعات بیشتر کلیک کنید)
- معامله به نمایندگی از شرکت های تجاری و موسسات غیر تجاری
- معامله به وسیله نماینده شرکتها و نهاد های دولتی
ما در این مقاله سعی داریم شما را با ملاحظات حقوقی معامله نیابتی به وسیله نماینده شرکت های تجاری و موسسات غیر تجاری آشنا کنیم.
معامله به وسیله نماینده شرکت های تجاری و موسسات غیر تجاری
معامله به وسیله نماینده شرکت های تجاری و موسسات غیر تجاری ، در زمینه املاک و مستغلات ، بسیار پرکاربرد و مرسوم است.
شرکت های تجاری و موسسات غیرتجاری، از اقسام شخص حقوقی هستند بنابراین تابع قوانین و مقررات شخص حقوقی خواهند بود ؛ به همین منظور ما ابتدا شمارا با مفهموم شخص حقوقی آشنا میکنیم و سپس به بحث در رابطه با معاملات نیابتی این گروه میپردازیم.
شخص حقوقی یک ماهیت وجودی اعتباری است، که انسان نیست اما مستقلاً طرف حق یا تعهد واقع میشود و مانند انسان میتواند طرف قراردادهای ملکی واقع شود.
درواقع انسان یک چیز مثل «شرکت» را به صورت اعتباری موجود فرض میکند تا بتواند در رابطه با آن به راحتی ، قوانینی را وضع کند و همچنین برای آن حقوقی قائل شود.
بنابر تعاریف فوق نتیجه میگیریم که شخص حقوقی از آنجایی که ماهیت وجودی اعتباری دارد نمیتواند با طرف مقابل مذاکره و گفت و گو داشته باشد و یا قراردادی را امضا کند بنابراین میبایست شخصی به عنوان نماینده شخص حقوقی این عمل را بر عهده بگیرد.
وظیفه مذاکره و امضاء قراردادهای شرکتهای تجاری و موسسات غیر تجاری به عهده نماینده و مدیران شرکت است.
در ادامه به بیان نکاتی میپردازیم که برای معاملات ملکی با شخص حقوقی باید مورد توجه و بررسی قرار بگیرند.
احراز سمت
همانطور که گفته شد، قراردادهای شخص حقوقی میبایست توسط مدیر و یا نماینده وی امضا شود.
بنابراین اولین قدم برای انجام معامله بت شخص حقوقی، احراز سمت شخص امضاء کننده قرارداد است، زیرا امضاء کننده میبایست از سوی ارکان شخص حقوقی دارای سمت نمایندگی باشد.
بنابراین برای انجام معاملات ملکی به وسیله نماینده شرکت و یا موسسه ، شما باید مستندات و مدارک نماینده و همچنین نوع نمایندگی را بررسی کنید؛ زیرا گاهی نمایندگی کلی است و گاهی صرفا به منظور امضای قرارداد خرید و یا قرارداد فروش نماینده مشخص میشود.
بررسی مستندات نمایندگی با توجه به وضعیت شخص حقوقی، به شرح ذیل قابل تقسیم است:
- نماینده شرکت های تجاری ؛ معمولا در آخرین آگهی شرکت در روزنامه ، مدیران شرکت و حدود اختیارات آنها مشخص میشود که از طریق آنها میتوانید نمایندگی و حق امضای مدیران و نمایندگان را بررسی و احراز کنید.
- نماینده نهادهای دولتی و عمومی ؛ نمایندگی شخص بر اساس حکم انتصاب به سمت نمایندگی و یا مصوبه ارکان آ نهاد در خصوص نمایندگی قابل احراز است.
لازم به ذکر است اصالت اسناد ارائه شده توسط نماینده و مدت اعتبار نمایندگی می بایست بررسی شود.
حدود اختیارات
برای انجام معاملات با شرکت های تجاری میبایست حدود اختیارات نماینده ی امضاء کننده ی قرارداد را بررسی نمایید.
حدود اختیارات مدیران در شرکت های تجاری مختلف ، متفاوت است.
در ذیل به تفکیک حدود اختیارات مدیران شرکت های تجاری را شرح خواهیم داد.
- شرکت های سهامی عام ؛ در شرکتهای سهامی ،اعم از سهامی عام و سهامی خاص، هیئت مدیره دارای کلیه اختیارات لازم برای انجام امور و هرگونه معامله ای از جانب شرکت هستند.
در واقع اختیار مدیران شرکت های سهامی با رعایت حدود و موضوع شرکت که در اساسنامه آمده است ، نامحدود است و صرفا هرگونه عمل بر خلاف اساسنامه از اختیار آنها خارج خواهد بود.
- شرکتهای با مسئولیت محدود ؛ قبل از شرح اختیارات مدیران این شرکت به وصف و تعریف شرکت های با مسئولیت محدود میپردازیم:
مطابق ماده 94 قانون تجارت « شرکت با مسئولیت محدود شرکتی است که بین دو یا چند نفر برای امور تجارتی تشکیل شده و هر یک از شرکاء بدون اینکه سرمایه بهسهام یا قطعات سهام تقسیم شده باشد – فقط تا میزان سرمایه خود در شرکت مسئول قروض و تعهدات شرکت است.»
همچنین مطابق ماده 105 قانون تجارت در خصوص اختیارات مدیران شرکت های با مسئولیت محدود:
« مدیران شرکت کلیه اختیارات لازمه را برای نمایندگی و اداره شرکت خواهند داشت مگر اینکه در اساسنامه غیر این ترتیب مقرر شده باشد هر قرارداد راجع به محدود کردن اختیارات مدیران که در اساسنامه تصریح به آن نشده در مقابل اشخاص ثالث باطل و کان لم یکن است.»
بر اساس ماده فوق ، هیات مدیره شرکتهای با مسئولیت محدود نیز مانند مدیران شرکتهای سهامی از اختیارات نا محدود برخوردار هستند ؛ با این تفاوت که در شرکت های با مسئولیت محدود میتوان به وسیله اساسنامه اختیارات مدیران را محدود نمود.
بنابراین در شرکت های با مسئولت محدود میبایست علاوه بر مستندات مرتبط با اناخاب اعضای هیئت مدیره ، اساسنامه شرکت را به منظور بررسی حدود اختیارات مدیر بررسی نمود.
لازم به ذکر است ، برای انجام معاملات ملکی با شرکتهای تجاری شما میبایست اصل را بر محدود بودن اختیارمدیران و نمایندگان نسبت به فروش ملک بگذارید و اگر قصد همچین معامله ای را دارید باید حتما بررسی نمایید که مطابق اساسنامه شرکت مذکور و یا مصوبه مجمع عمومی شرکت ، اختیار فروش به نماینده تفویض شده باشد.
درج مهر شرکت
برای اینکه قرارداد از اعتبار و وجه قانونی برخوردار باشد، میبایست علاوه بر امضاء صاحبان امضای مجاز شرکت ، مهر شرکت نیز در ذیل قرارداد درج شود.
