تحلیل فقهی و حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان با تاملی بر انواع بیع

نشریه علمی -پژوهشی فقه و حقوق اسلامی ، سال اول

شماره دوم ، بهار – تابستان 1390، صفحات 175-157

علی غریبه : استاد یار دانشگاه آزاد اسلامی تبریز

ناصر مسعودی : استادیار دانشگاه آزاد اسلامی تبریز

تاریخ دریافت :22/09/1389 تاریخ پذیرش نهایی: 15/04/1390

(خلاصه مقاله)

خرید وفروش مالی که درعالم خارج وجود داشته وحد وحدود آن واضح وقابل رویت ولمس باشد را بیع عین معین گویند.

بیع در ماده 338 قانون مدنی به مالک شدن عین به عوض معلوم تعریف شده است.

طبق ماده 361 قانون مدنی درخرید وفروش عین معین در صورت عدم وجود مبیع آن بیع باطل می شود.

الف : مورد معامله قبل ازعقد موجود بوده و پس از آن از بین رفته باشد ، مانند خانه ای که بعد از عقد خراب شده باشد.

ب : مورد معامله قبل ازعقد اصلا وجود نداشته باشد ، مانند خانه ای که هنوزساخته نشده است.

به طورکلی عقدی که موجب انتقال عین یا منفعت مال قبل ازایجادعین باشد باطل است ورهن مال غیرموجود نیزصحیح نمی باشد.

قراردادی که درآن طرفین قرارداداثرعقد را موقوف به امردیگری درآینده کرده اندعقدمعلق نام دارد،به عنوان مثال تملیک ملکی درازای برنده شدن درمسابقه.

به دلیل آنکه عقد موجب تملیک است وتملیک بدون وجود مبیع امکان پذیرنیست ،عقد معلق صحیح می باشد.

تاثیرسبب همان عقد بیع است وتحقق تملیک را نمی توان ، محدود به زمان واحدی نمود.

عقدی که بر صحت و بطلان آن تردید باشد باید صحیح دانسته شود.

1- نکاح معلق طبق ماده 1068 قانون مدنی باطل است.

2- براساس ماده 699 قانون مدنی زمان معلق نیز باطل است.

بیع آپارتمانی که قراراست ساخته شود ازنوع بیع عین معین است.

درقرارداد پیش فروش درصورتی که فروشنده تخلف کرده وآپارتمان ساخته شده با تعهد وی سازگارنباشد باید به خریدار حق فسخ عطا شود.

اعطای حق فسخ در قرارداد پیش فروش ساختمان منافاتی با مطالبه جبران خسارت نخواهد داشت.

انتقال مالکیت مبیع به خریداردربیع کلی فی الذمه هم زمان با تسلیم مبیع صورت می گیرد.

بیع سلف در لغت به معنای پیش پرداخت است.

به معامله ی کالای مدت دار که بهای آن به صورت نقدی دریافت می شود بیع سلم یا سلف می گویند.

بیع سلم بیعی است که درآن مبیع بعد ازانعقاد قرارداد و با تاخیر به خریدار تسلیم می شود.

قول وقراردرآینده را قولنامه یا تعهد به بیع می گویند ، تعهد به بیع برای خریدارایجاد مالکیت نمی کند.

خریدارمی تواندبااستفاده ازسند تعهد به بیع درصورت تخلف ازطرف معامله مطالبه خسارت نموده یااوراملزم به انعقادعقد بیع با شرایط مورد توافق درسند نماید.

قرارداد پیش فروش آپارتمان را می توان در قالب عقد بیع معین وبیع کلی فی الذمه تحلیل وتوجیه کرد.

استفاده ی قانون گذار از کلمات پیش فروشنده وپیش خریدار بیانگرشناسایی ماهیت بیع توسط مقنن برای قرارداد های پیش فروش آپارتمان است.

«متن کامل مقاله در فایل پیوست »