معرفی مقاله
غرامات ناشی از مستحق للغیردرآمدن مبیع
حقوق خصوصی ، دوره 13، شماره 2
پاییز و زمستان 1395 صفحات 315-297
محمدرضا امیر محمدی
استادیار گروه حقوق ، دانشگاه شهید با هنرکرمان ، کرمان، ایران
تاریخ دریافت :23/01/1395 تاریخ پذیرش :10/11/1395
(( درج این مقاله در این سایت به معنای تأیید محتوای آن نمی باشد))
در جامعه ی امروز به دلیل خرید وفروش املاک با سندعادی بازار فروش ملک غیر، داغ است.
درفروش مال غیر رد معامله توسط مالک ، طرفین با یک معامله ی باطل مواجه می شوند.
فروشنده برطبق ماده 391 قانون مدنی علاوه بر بازگرداندن مبلغ رد وبدل شده، درصورت جهل مشتری می بایست ازعهده غرامات وی نیزبرآید.
آیا تفاوت قیمت ارزش معامله با قیمت واقعی ملک در زمان رد ثمن به عنوان غرامت قرار می گیرد یا نه ؟
نویسنده ی این مقاله با طرح این سوال ابتدا به بررسی نظرات متفاوت قضات پرداخته ودرپی یافتن راهی جهت جبران خسارات وارده برخریدارنا آگاه نیز است .
این نوشتار به جهت روشن شدن مفهوم غرامات به مطالعه کاهش ارزش ثمن وتفاوت آن با غرامات می پردازد.
در ادامه به پاسخ این پرسش پرداخته که آیا غرامات فقط شامل هزینه هایی که خریدار بر روی مبیع انجام داده می شود ؟
ویا شامل منافع ازدست رفته ی خریدار به واسطه ی خرید ملکی که مستحق للغیر بوده هم می شود؟
آیا عدم النفع را می توان مطالبه کرد ؟
با توجه به توضیحات مندرج درمقاله به نظرمی رسد خریدار می تواند قیمت ملک مستحق للغیر را به استناد عدم النفع بر مبنای قیمت روز مطالبه کند.
نگارنده با تعریف واژه عدم النفع درماده 328 قانون مدنی نظر خود را در این باره این چنین بیان می دارد.
اگر کسی منافع موجود مالی را ازبین ببرد یا ازمحقق شدن منافعی که عرفا ممکن الحصول بوده جلوگیری کند ، مال دیگری را تلف کرده است.
از نظرنویسنده ، رویه قضایی ، مبنای محاسبه ی خسارت ناشی ازافزایش قیمت ملک وتاخیر تادیه وپرداخت دین به ارزش واقعی روز را با هم خلط کرده است .
رویه قضایی مبنای محاسبه ی هر سه را بدون توجه به افزایش قیمت ملک موضوع دعوی ، نرخ شاخص بانک مرکزی قرارداده است.
حال به این سوال پاسخ می دهد که آیا معیارخسارت ناشی ازافزایش قیمت ملک ، شخصی است یا نوعی ؟؟
به نظر می رسد حسب اینکه مبنای مطالبه خسارت ناشی ازافزایش قیمت ملک را مسئولیت غیرقراردادی بدانیم یا قراردادی ، پاسخ به پرسش ها متفاوت است.
درادامه مقاله به تفصیل به آن پرداخته شده است.
همچنین نویسنده دراواسط این مقاله به توجیه مبانی پرداخت خسارات وارد برخریدار ونحوه محاسبه ی آن وآثار بیع صحیح پرداخته است.
مبانی محاسبه خسارت ناشی ازافزایش قیمت ملک
1- تسبیب ، به معنای اتلاف مال به طورغیرمستقیم وبا زمینه سازی وفراهم کردن مقدمات آن است.
براین اساس خرید وفروش باطل ، ومسئولیت فروشنده درمقابل خریدارغیرقراردادی می باشد.
2- ضمان معاوضی یا مسئولیت قراردادی، التزام کسی به پرداخت مال به دیگری به صورت اختیاری یا قهری را گویند.
براین اساس ضمان معاوضی خرید وفروش صحیح ومسئولیت فروشنده قراردادی خواهد بود.
3- نظریه ظاهر: طبق این نظریه وقتی شخصی، ظاهری ایجاد می کند که دیگران به آن اعتماد می کنند درصورت اتلاف مال وایجاد خسارت، به دیگری مسئول است.
برطبق این نظریه عقد بیع صحیح است ومالکیت خریدارمعتبرمی باشد.
نحوه ی محاسبه ی غرامت
محاسبه درصورت تسبیت : دراین نوع ازمحاسبه بایدغرامت را برطبق قیمت امثال ملک مورد معامله درهنگام پرداخت محاسبه نمود.
محاسبه درصورت ضمان معاوضی : غرامت دراین مورد می بایست براساس قیمت ملک مورد معامله درزمان پرداخت محاسبه شود.
محاسبه درصورت نظریه ظاهر: با حمل برصحت عقد بیع از اتلاف مال یا ورود خسارت به خریدارجلوگیری کرده ومالک نیزازباب وکالت ظاهری می تواند به فروشنده رجوع کند.
آثار بیع صحیح
1-به محض واقع شدن بیع ، خریدار مالک مبیع وفروشنده مالک ثمن می شود.
2- عقد بیع ، فروشنده را ضامن درک مبیع وخریدار را ضامن درک ثمن قرارمی دهد.
3- عقد بیع فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع می کند.
4-عقد بیع فروشنده را ملزم به تادیه ثمن می کند.
5- عقد بیع خریداررا ملزم به تادیه ثمن می کند.
نتیجه گیری
در بخش نتیجه گیری خوب است ، درمواردی که شرایط نمایندگی ظاهری محقق می باشد، براساس نظریه ظاهرعمل کنیم، درغیراینصورت نظریه تسبیب بهتراست.
(متن کامل مقاله درفایل پیوست )
برای دانلود مقاله غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع روی تصویر زیر کلیک کنید.
