مشارکت در ساخت یکی از انواع مدل های سرمایه گذاری درحوزه املاک است که به دلایل و انگیزه های متفاوتی ،سازندگان و سرمایه گذاران به آن ورود پیدا می کنند .
هرچند که این مدل از سرمایه گذاری، مزایای متعددی را برای سازنده به دنبال دارد اما این نکته را باید در نظر داشت که مشارکت در ساخت به موازات تمام مزایا یی که برای سازنده دارد، معایب و خطراتی را نیز به همراه خواهد داشت .
دورنما و چشم اندازی که سازنده از قرارداد مشارکت دارد، کسب سود و منفعت و سرمایه گذاری در حوزه ی املاک است ،اما لازم است هر سازنده ای به این موضوع توجه داشته باشد که قرارداد مشارکت قرارداد مستمری است که در طول اجرای آن عوامل و متغییر های متنوع و متعددی بر آن تاثیر خواهد داشت .
گویی سازنده می بایست برای رسیدن به مقصود، راهی را طی کند که در این راه مزایا و معایب به موازات هم برای او وجود خواهد داشت .
سوالی که در اینجا ذهن را به خود مشغول می کند این است که راه حل چیست ؟ و برای اینکه پروژه با شکست رو برو نشود چه چاره ای باید اندیشید؟؟
تنها راه حلی که وجود دارد داشتن نگاهی باز و حرفه ای به این قرارداد است؛ به این معنا که سازنده پیش از انعقاد قرارداد، عوامل موثر در پروژه را از حیث خطرات و معایبی که میتواند به دنبال داشته باشد بررسی نموده و پس ازآن، اقدام به انعقاد قرارداد نماید .
عدم شناخت سازنده و سرمایه گذار از خطرات و معایب مشارکت در ساخت ممکن است منجر به کاهش حاشیه سود و ورود ضرر جبران ناپذیری به آنها شود، که در نهایت بروز اختلافات و دعاوی را در این زمینه به دنبال خواهد داشت .
در این مقاله ابتدا به تقسیم بندی عوامل موثر و ثابتی که ممکن است هر کدام، سرچشمه ی بروز خطرات احتمالی در قرارداد مشارکت برای سازنده باشد می پردازیم وسپس به بیان انواع معایب احتمالی حاصله و شرح مختصری از آن ها خواهیم پرداخت.
- خطرات مربوط به ملک
- خطرات مربوط به مالک
- خطرات مربوط به قرارداد
- خطرات مربوط به اشخاص ثالث
خطرات مربوط به ملک:
تعداد خطراتی که ممکن است از ملک موضوع مشارکت نشات گرفته و بروز پیدا کند بسیار بالاست و متاسفانه اکثر سازندگان خصوصا افرادی که تجربه های زیادی در اجرای پروژه های متعدد ندارند از امکان بروز این خطرات غافل و بی اطلاع هستند.
خطرات احتمالی مربوط به ملک مورد مشارکت :
- اوقافی بودن ملک
- موات بودن ملک
- منابع طبیعی بودن ملک
- محدودیت ساخت و ساز
- تخلفات ساختمانی سابق ملک
- توقیف بودن یا در قید بازداشت بودن ملک
- وجود معارض نسبت به عین ملک(عرصه و اعیان)
- وجود معارض نسبت به منافع و حقوق ملک (حق ارتفاق،انتفاع،اجاره ،سرقفلی،حبس)
- در رهن بودن یا در رهن قرار گرفتن ملک توسط مالک
- وجود اشتباهات ثبتی در اسناد مالکیت
- وجود مدعی نسبت به عملیات ثبتی ملک
- بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری سابق ملک
- عدم مطابقت متراژ سند با متراز زمین
- قرار نداشتن ملک در موقعیت واقعی
- مشخص نبودن حدود اربعه ملک
- محدودیت خدمات عمومی(آب،برق،گازو…)
- کیفیت نامناسب زمین و خاک محل اجرای پروژه
در ادامه به شرح مختصری از مهمترین این خطرات می پردازیم.
وجود معارض نسبت به ملک:
یکی از خطراتی که می تواند بعد ازتنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دردسرهایی را برای سازنده ایجاد کند، وجود معارض، برای ملک است .
معامله ی معارض زمانی رخ می دهد که پس از انتقال ملک یا منافع آن به شخص خریدار مجددا همان ملک یا منافع ،موضوع معامله و انتقال به شخص دیگری واقع شود.
و یا اینکه پس از ایجاد حقی در ملک یا منافع آن برای یک شخص ،مجددا همان حقوق در ملک را به شخص دیگری انتقال داد.
با توجه به این که معامله ی معارض، هم در مورد املاک دارای سند رسمی و هم در مورد املاک دارای سند عادی امکان پذیراست در نتیجه ملک مورد مشارکت دارای سند رسمی نیز از این خطر محفوظ نخواهد ماند.
حال فرض کنید که بعد از انعقاد قرارداد مشارکت و پیشرفت بخشی از پروژه که قطعا زمان و هزینه ی زیادی صرف آن شده، برای ملک، مالکیتی معارض پیدا شود !!!
که پیامد آن می تواند تعویق اجرای پروژه و یا حتی منحل شدن پروژه برای همیشه باشد .
معامله ی معارض بر مبنای سند ملک، به سه شکل زیر قابل فرض است وهر یک از آن ها آثاری به دنبال دارد که در این مقاله مجال شرح آن نمی باشد.
- تعارض دو سند رسمی مربوط به ملک
- تعارض دو سند عادی مربوط به ملک
- تعارض سند رسمی و عادی مربوط به ملک
سازنده می بایست برای اطمینان از عدم وجود معارض برای ملک، حتی درمواردی که ملک موضوع مشارکت دارای سند رسمی است،پیش از انعقاد قرارداد مشارکت، استعلامات لازم را از نهادهای ذیربط به عمل آورد.
محدودیت های ساخت ساز
محدودیت های ساخت و ساز یکی دیگر از مواردی است که می تواند برای سازنده مشکلات و ضررهای جبران ناپذیری به وجود آورد.
گاهی ممکن است ملک موضوع مشارکت در موقعیتی قرار داشته باشد که جزء محدودیت های خاص ساخت و ساز است و سازنده بدون اطلاع از این محدودیت ها و بدون بررسی های کافی، اقدام به ساخت پروژه می کند.
چگونه می توان از وجود این محدودیت ها آگاه شد؟
مناطقی در کشور وجود دارد که این مناطق توسط مراجع صالح مربوطه، به دلایل متفاوتی حریم شناخته شده اند و ساخت و ساز درمحدوده ی این حریم ها ممنوع و تجاوز به آن محسوب می شود.
تعداد و انواع حریم ها بر حسب عاملی که باید مورد حفاظت قرار گیرد متعدد و متفاوت خواهد بود.
برای مثال: رودخانه ها، سدها،میراث فرهنگی، محل شبکه ی برق، حفاظت اطلاعات و غیره از جمله مواردی هستند که مرجع مربوطه، برای آنها حریم معین و مشخصی قائل است.
هر سازنده ای می بایست پیش از انعقاد قرارداد مشارکت با بررسی پرونده شهرسازی ملک،اطلاعات جامعی را برای اطمینان از عدم استقرار ملک در محدودیت های ساخت و ساز بدست آورد.
این که در حال حاضر ملک موضوع مشارکت، تحت تصرف شخص مالک بوده و قابل استفاده و بهره برداری است، دلیلی بر عدم وجود ملک در حریم های ممنوع و محدودیت های ساخت و ساز نیست.
