مبنای حقوقی دادخواست
در مورد قرارداد های اجاره ی اماکن تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 است مستاجر بدون اذن مالک حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد.
در صورتی که مستاجر بدون اذن مالک و یا حکم دادگاه به هر شکلی منافع ملک را به دیگری منتقل کند مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه اقدام به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک کند پس مالک می تواند دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را مطرح کند . شروع مهلت مستاجر برای تخلیه از زمان پرداخت حق کسب و پیشه توسط موجر محاسبه می شود.
طرفین دعوا :
در دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر مالک خواهان و مستاجر اولیه خوانده است.
مرجع صالح برای رسیدگی :
به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به این دعاوی دادگاه محل وقوع ملک است.
نحوه اجرای حکم:
در تخلیه به جهت انتقال به غیر پس از قطعیت رأی و صدور اجراییه در صورتی که موجر در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند اجرای احکام موظف است پس از انقضای مهلتی که در رأی برای مستاجر تعیین شده اقدام به تخلیه ملک کند.
نکات کلیدی :
- در این دعوا اگر مستأجر در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت رأی اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نکند حکم صادره ملغی می شود.
- برای تحقق انتقال به غیر باید انتقال گیرنده دارای استقلال مالی از مستاجر بوده و به نفع خود از محل استفاده کند.
- اگر مستاجر بر اساس قرارداد اجاره حق انتقال به غیر را داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع ملک را صرفا از طریق سند رسمی به دیگری منتقل کند.
- تخلیه ملک در این دعوا با پرداخت نصف حق کسب و پیشه انجام می شود.
- اگر مستاجر دوم به مستاجر اول حق کسب و پیشه دریافت کرده باشد در هنگام تخلیه نصف حق کسب و پیشه به مستاجر دوم پرداخت می شود در غیر این صورت به مستاجر اول پرداخت می شود
- اگر شخصی از مدیران و سهام داران یک شرکت باشد و حق کسب و پیشه خود را به شرکت منتقل کند این واگذاری از مصادیق انتقال به غیر است.
مستندات قانونی:
- ماده 14 ، 19 ، 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
- رویه و نظریات قضایی
برگرفته ازکتاب :
راهنمای تحلیلی کاربردی دعاوی ملکی
نوشته:حسین اقدامی ؛ وکیل ملکی و مشاور حقوقی متخصص در زمینه حقوق املاک و مستغلات
