مبنای حقوقی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
بر اساس قانون ثبت ، ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ی ثبتی دارند اجباری است.و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد.
حال اگر قراردادهایی مانند بیع هبه صلح به صورت عادی تنظیم شود طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.
طرفین دعوا
خواهان : خریدار ملک است
خوانده : در وهله ی اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرار داد عادی منتقل کرده است.
مرجع صالح به رسیدگی : دادگاه محل وقوع ملک است.
نحوه ی اجرای رأی
پس از قطعی شدن رأی اجرائیه صادر میشود . دادگاه ابتدا به محکوم علیه (مالک رسمی)ابلاغ می کند که ظرف 10 روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفتر خانه حاضر شود . اگر محکوم علیه حاضر نشود با تقاضای سر دفتر اسناد رسمی نماینده دادگاه حاضر میشود و ملک را به نام محکوم له منتقل میکند.
برخی نکات کلیدی
1.حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی صادر خواهد شد.و اگر شخصی غیر از مالک اصلی متعهد شده باشد او فقط بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد محکوم خواهد شد.
2.اگر مقدمات صدور سند مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست اماده نباشد بهتر است علاوه بر دادخواست تنظیم سند الزام خوانده نسبت به تهیه مقدمات فوق را نیز از دادگاه خواست.
3.در صورتی که ملک در رهن باشد و قرار داد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد.بنابراین بهتر است ضمن دادخواست الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود.
4.اگر فروش ملک با اجازه ی مرتهن صورت گرفته باشد برای تنظیم سند رسمی نیازی به فک رهن از ملک نیست.
5.اگر ملک بعد از امضا ی مبایعه نامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته شده باشد خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواسته ی ابطال قرار داد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز بخواهد.
6.اگر ملک در قید باز داشت باشد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.
7.خواهان میتواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی از دادگاه رسیدگی کننده درخواست دستور موقت کند.
صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغی که از 10% ارزش ملک کمتر نخواهد بود به عنوان خسارت احتمالی است که پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت ان خسارت احتمالی به خواهان مسترد خواهد شد.
8.اگر در قراردادی موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد اصل بر فوری بودن انتقال سند است در این حالت بهتر است که خواهان اول از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد.
9.اگر به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد خریدار میتواند قرار داد خود را فسخ کند.
10.در دادخواست علاوه بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی بهتر است الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک مانند پارکینگ و انباری نیز خواسته شود.
11.الزام خوانده به تنظیم سند رسمی فرع بر صحت قرار داد است بنابر این اگر خوانده و یا اشخاص ثالث در مقابل دفاع اصل و صحت قرار داد را مورد خدشه قرار دهندو یا مدعی انحلال ان شوند ابتدا به این دعوا رسیدگی و سپس بعد از صحت قرار داد الزام را میخواهند.
12.دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صرفا نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح کرد.
13.اگر چه اخذ مفاصا حساب مالیاتی موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم برای کلیه املاک و اخذ مفاصا حساب تامین اجتماعی موضوع ماده 37 قانون تامیت اجتماعی برای املاک جزو پیش نیاز های الزامی انتقال سند رسمی مالکیت است .ولی اکثر محاکم معتقدند نیازی به طرح این خواسته نیست وو پس از صدور اجرائیه طبق ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی می توان الزام محکوم علیه را به اخذ مفاصا حساب مالیاتی و تامین اجتماعی از دادگاه مطالبه کرد.البته اگر ملک به غیر از مالیات نقل و انتقال بدهی دیگری به اداره مالیات داشته باشد مانند مالیات شغلی یا مالیات مستغلات نمیتوان از طریق اجراییه صادر شده مطالبه کرد.و باید دادخواست جداگانه مطرح کرد.
14.اگر فروشنده ملک متعهد به تحویل ملک در موعد مقرر شده باشد.خواهان میتواند ضمن دادخواست الزام به تحویل ملک را نیز از دادگاه بخواهد.
15.در دادخواست حتما باید مشخصات دقیق ملک اعم از پلاک ثبتی (فرعی و اصلی) ذکر شود و اگر ملک هنوز سند تفکیکی ندارد همان پلاک ثبتی ملک اصلی کفایت میکند.
مستندات قانونی
۱:ماده ۲۲۰ الی ۲۲۲ قانون مدنی.
۲:ماده ۲۳۷الی ۲۳۹ قانون مدنی
۳:ماده ۳۶۲ قانون مدنی
۴:ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک
۵:ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی
رویه ی قضایی
۱:رای وحدت رویه شماره ی ۱۳۶۹/۱۲/۲۱-۵۵۱ دیوان عالی کشور
۲:و…..
برگرفته از کتاب
راهنمای تحلیلی کاربردی دعاوی ملکی
نوشته حسین اقدامی ؛ وکیل و مشاور حقوقی متخصص در زمینه حقوق املاک و مستغلات
