نحوه ارزیابی مالک توسط سازنده
نحوه ارزیابی مالک توسط سازنده
هر قرارداد مشارکت در ساخت از 3 رکن اصلی تشکیل شده است:
- سازنده
- مالک
- ملک
در این مقاله نحوه ارزیابی مالک توسط سازنده مورد بحث میباشد.
لازم به ذکر است در کتاب راهنمای حقوقی خرید و فروش، پیش خرید و پیش فروش(املاک و مستغلات) تالیف حسین اقدامی برای علاقه مندان و مخاطبان به طور کامل و جامع این مباحث شرح داده شده است و منبع این مقاله نیز همان کتاب میباشد.
بررسی مالک از دو طریق امکان پذیر است :
بررسی ماهیت حقوقی مالک و شروط حاکم بر آنها
میدانیم اشخاص به دو دستهء حقیقی و حقوقی تقسیم میشوند.
- منظور از شخص حقیقی همان انسان است که اصطلاحا به آن فرد نیز میگویند.
- منظور ازشخص حقوقی هر نوع شخصیتی که دارای جایگاه قانونی باشد ولی انسان و شخص حقیقی محسوب نشود.
بنابراین نکاتی که باید سازنده در ارتباط با دو دسته شخصیت فوق رعایت کند متفاوت است.
اشخاص حقوقی
به سه دسته قابل تقسیم میباشند:
- خصوصی مثل : شرکتهایی که زیر مجموعه قانون تجارت هستند و فعالیت میکنند.
(قوانین و مقررات قانون مدنی بر این دسته حاکم میباشد)
- دولتی (برای انعقاد قرارداد با اشخاص حقوقی دولتی، تشریفات و مقررات خاصی وجود دارد برای مثال قراردادهای دولتی باید در قالب مناقصه یا مزایده باشد)
- عمومی مثل : شهرداری ها ؛لازم به ذکر است برای انعقاد قرارداد با شهرداری ها شما باید از قوانین و مقررات حاکم بر شهرداری مطلع باشید.
- نکاتی که باید ضمن انعقاد قرارداد با اشخاص حقوقی در نظرگرفته شود به شرح ذیل میباشد:
- بررسی ماهیت شخص حقوقی که آیا ذیل حقوق مدنی محسوب میشود ، همچنین تشخیص عمومی،خصوصی ودولتی بودن آن
- بررسی قوانین و مقررات ناظر بر شخص حقوقی مورد نظر
- بررسی اختیارات و اعتبار نماینده شخص حقوقی
اشخاص حقیقی:
از نظر قانونی اصل بر این است که انسان برای انعقاد قرارداد هیچ محدودیتی ندارد اما قانونگذار در برخی شرایط ،محدودیت هایی برای اشخاص ایجاد کرده است، این محدودیت ها صرفا به منظور حمایت از اشخاص است .
محدودیت های ایجاد شده دو دسته هستند:
- دسته ی اول محدودیت برای محجورین
محجورین به صورت خاص به سه نوع قابل تقسیم میباشند:
1.صغیر
:انسانی که هنوز به سن بلوغ نرسیده باشد.
محدودیت معاملات صغیر به شرح ذیل است :
صغیر غیر ممیز: کلیه معاملاتش باطل است.
صغیر ممیز: میتواند تملک بلاعوض نماید.
بنا براین معامله با شخص صغیر در صورت وجود ولی قهری (پدر یا جد پدری واجد صلاحیت و در قید حیات)و یا قیم قانونی امکان پذیر است.
اگر موضوع قرارداد صغیر، اموال غیر منقول باشد حتما باید اجازه دادستان کسب شود در غیر این صورت قرارداد باطل است.
2.غیر رشید
:برای انجام معامله شخص بالغ (دختر 9 سال تمام قمری _ پسر 15سال تمام قمری) کمتر از 18 سال،نیاز به گواهی رشد از سوی محاکم است. در صورت عدم صدور گواهی رشد معامله غیر نافذ محسوب میشود.
3.سفیه
:انسانی که از نظر قانونی توانایی اداره امور مالی خویش را ندارد.
(توضیحات تکمیلی در کتاب راهنمای حقوقی خرید و فروش، پیش خرید و پیش فروش(املاک و مستغلات) صفحه 60)
انعقاد قرارداد با سفیه از طریق قیم قانونی امکان پذیراست.(انعقاد قرارداد اموال غیر منقول فقط با اجازه دادستان امکان پذیر میباشد)
- دسته دوم اشخاص ممنوع المعامله
اشخاص ممنوع المعامله از نظر قانونی حداقل به سه قسم قابل تقسیم میباشند:
1.اشخاصی که بر اساس قانون اجرای اصل49 قانون اساسی ممنوع المعامله شده اند
اصل 49: دولت موظف است ثروت هاي ناشي از ربا، غصب ، رشوه ، اختلاس، سرقت، قمار، سوء استفاده از موقوفات، سوء استفاده از مقاطعه‌كاري ها و معاملات دولتي، فروش زمين هاي موات و مباحات اصلي، دايركردن اماكن فساد و ساير موارد غيرمشروع را گرفته و به صاحب حق رد كند و در صورت معلوم نبودن او به بيت‌المال بدهد اين حكم بايد با رسيدگي و تحقيق و ثبوت شرعي به وسيله دولت اجرا شود.
2.تاجر ورشکسته
بر اساس ماده 418 قانون تجارت : تاجر ورشکسته از تاریخ صدور حکم از مداخله در تمام اموال خود حتی آنچه که ممکن است در مدت ورشکستگی عاید او گردد ممنوع است.
3.بدهکاران مالیاتی
مطابق قانون مالیاتهای مستقیم افرادی که برای آنها اجراییه مالیاتی صادر شده اما مالیات خود را نپرداخته اند اموالشان توقیف میشود و در نتیجه ممنوع المعامله میگردند.
روشهای تشخیص ممنوع المعامله بودن اشخاص:
روش اول:از طریق دفاتر اسناد رسمی
روش دوم: از طریق دادستانی
پس از حصول علم موارد فوق رعایت نکات حقوقی ذیل برای سازنده الزامی میباشد:
- احراز مالکیت
- بررسی مستندات مالکیت توسط سازنده
مستندات فوق شامل مشاهده اصل سند مالکیت و استعلام از اداره ثبت میباشد.
- بررسی میزان مالکیت
بسیاری از ممالکی که مورد مشارکت در ساخت قرارمیگیرند به صورت مشاع و یا چند واحد تفکیک شده اند، بنابراین سازنده می بایست میزان قدرالسهم مالک را نیزبررسی نماید.
بررسی صلایت نماینده حقوقی مالکین
نماینده حقوقی انواع مختلی دارد برای مثال ولی قهری صغیر،قیم برای سفیه، وکالت و …
در تمام موارد فوق رعایت چند نکته الزامیست:
- احراز اصل نمایندگی فرد مورد نظر
- بررسی اختیارات نماینده برای انعقاد قرارداد
- بررسی حدود اختیارات نماینده الالخصوص وکیل
در ادامه با بیان نکات غیر حقوقی به موضوع مذکور خاتمه میدهیم:
- بررسی تعداد مالکین (تعداد بالای مالکین یک ضعف برای قرارداد مشارکت محسوب میشود بنابراین پیشنهاد میشود در قرار داد مشارکت ،روابط مالکین با یکدیگر و تاثیر تخلفات مالکین در قرارداد شرح داده و عنوان شود)
بررسی تیپ شخصیتی مالک
به منظور جلوگیری از وقوع اختلافات ناشی از تیپ شخصیتی سازنده و مالک ،پیشنهاد میشود با استفاده از آزمون های رسمی رفتارشناسی به منظور بهبود روند مشارکت و در نتیجه عملکردی مطلوب ، سازنده نسبت به شناخت کامل و صحیح تیپ شخصیتی مالک اقدام نماید.
