انتقال ملک به غیر توسط مستاجر
در قانون موجر و مستاجر سال 1356 طبق ماده 10 این قانون مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتبی این اختیار به او داده شده باشد.
هر گاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستأجرین را بنماید.
در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستاجرین نیز می توانند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده ی قانونی او بنمایند.
در واقع طبق ماده مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر ندارد مگر اینکه موجر کتبی و یا شفاهی حق انتقال به غیر را به مستاجر داده باشد طبق ماده 19 قانون موجر و مستاجر سال 1356 مستاجر محل کسب و پیشه یا تجارت اگر حق انتقال به غیر را داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
اگر در قرارداد حق انتقال وجود نداشته باشد و مالک نیز راضی به انتقال نباشد باید در مقابل تخلیه مستاجر حق کسب و پیشه یا تجارت را بپردازد در غیر این صورت مستاجر دادخواست تجویز انتقال منافع را به دادگاه تقدیم می کند. در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفتر خانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفتر خانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نبود) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود.
مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام و جایگزین مستاجر سابق خواهد بود.
ولی طبق قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، اصل بر جواز انتقال منافع می باشد مگر طرفین شرط کنند که مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد اگر مستاجر بر خلاف شرط عمل کند موجر می تواند به استناد تخلف از شرط، فسخ اجاره و تخلیه را درخواست کند در این مورد اگر مستاجر سرقفلی داشته باشد سرقفلی به نرخ روز به مستاجر پرداخت می شود و سرقفلی ساقط نمی شود.
برگرفته از
کتاب راهنمای تحلیلی کاربردی دعاوی ملکی
نوشته حسین اقدامی ؛ وکیل ملکی و مشاور حقوقی متخصص در زمینه حقوق املاک و مستغلات
با سلام.الف آپارتمانی را به ب اجاره می دهد و در قرارداد حق واگذاری به غیر به ب می دهد.
ب منزل را به مبلغ ۳۰ میلیون به ج رهن می دهد…مدت قرارداد منقضی شده و مستاجر به دلیل عدم پرداخت وجه الرهن ملک را تخلیه ننموده .آیا ج حق رجوع به الف برای مبلغ فوق را دارد؟ آیا بحث قائم مقام مصداق دارد؟
با تشکر از پاسخگویی شما
با سلام.الف آپارتمانی را به ب اجاره می دهد و در قرارداد حق واگذاری به غیر به ب می دهد.
ب منزل را به مبلغ ۳۰ میلیون به ج رهن می دهد…مدت قرارداد منقضی شده و مستاجر به دلیل عدم پرداخت وجه الرهن ملک را تخلیه ننموده .آیا ج حق رجوع به الف برای مبلغ فوق را دارد؟ آیا بحث قائم مقام مصداق دارد؟
با تشکر از پاسخگویی شما
سلام.مستاجر سرقفلی که شغل وی قهوهخانه بوده و حق انتقال به غیر داشته مغازه را به غیر به مدت یکسال اجاره داده منتها مستاجر جدید شغل را تغییر و میوه فروشی دایر نموده.بآیا می اوان به استناد تغییر شغل تقاضاتی تخلیه نمود؟؟؟؟؟