همانطور که در مقالات قبل به آن اشاره شد تصرف در ملک مشاع و استفاده از آن در یک دسته بندی کلی به دو صورت تصرفات مادی ملک و تصرفات حقوقی ملک قابل فرض است.
حال لازم به ذکر است که هر یک ازاین تصرفات مادی و حقوقی خود به دو دسته تقسیم میشوند و چهار دسته حاصل شده به شرح ذیل خواهد بود:
تصرفات حقوقی شریک نسبت به سهم خود.
- صحیح بودن معامله نسبت به سهم خود
هر یک از شرکاء میتواند در مال مشاعی نسبت به سهم خود هر نوع تصرف حقوقی را به انجام دهند و این تصرف حقوقی میتواند به صورت معامله سهم خود از ملک باشد.
برای مثال شریک در مال مشاع میتواند سهم خود را بفروشد یا اجاره بدهد ،اما استفاده مادی از ملک توسط خریدار یا مستاجر منوط به اذن شریک است.
بنابراین تصرفات حقوقی مثل فروش یا اجاره مال مشاع معتبر است و با تصرفات مادی ملازمه ای ندارد.
لازم به ذکر است برای صحت این انتقال تعداد اشخاص ثالثی که سهم به آنها فروخته و یا اجاره داده میشود مورد اهمیت نیست و شریک به میزان قدر السهم خود مختار است هر نوع تصرف حقوقی در ملک خود انجام دهد.
ایجاد حق شفعه برای شریک
هرگاه ملک یا مال غیر منقول مشاع قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد ،پس از وقوع عقد بیع ،برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد میشود که با استفاده از آن میتواند با پرداخت قیمت تمام شده قرارداد به خریدار، مالک قسمت فروخته شده شود که به آن اخذ به شفعه نیز میگویند.
اخذ به شفعه دارای شرایطی است که فروشنده و خریدار باید به آنها آگاه باشند.
این شروط به شرح ذیل است:
- مبیع باید از اوال غیر منقول باشد.(ملک باشد)
- ملک باید مشاع باشد.(حق شفعه به منظور جلوگیری از ضرر شریک است)
- شرکا باید دو نفر باشند.
- ملک مشاع باید قابل تقسیم باشد.
- انتقال سهم مشاع فقط باید به صورت بیع باشد.(حق شفعه از آثار عقد بیع است)
- شفیع باید توان پرداخت بهای مال را داشته باشد.
تصرفات حقوقی شریک نسبت به سهم شریک دیگر.
- فضولی بودن معامله و نیاز به اجازه مالک
مطابق ماده 581 قانون مدنی؛ تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اخذ یا خارج از حدود اذن باشد ،فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.
از آنجایی که معامله ی فضولی ،غیر نافذ است بنابراین در صورت پذیرفتن مالک معامله صحیح و در صورت رد مالک ،معامله باطل میگردد.
- جرم فروش مال غیر در مورد فروش مال مشاع
میدانیم فروش مال غیر جرم محسوب میشود و برای آن مجازات تعیین شده است ؛ اما در مورد فروش ملک مشاع بین علمای حقوق و رویه قضایی اختلاف نظر وجود دارد ،به طوری که برخی محاکم فروش مال مشاع توسط شریک را بدون اذن شریک دیگر جرم میدانند و برخی نظر مخالف دارند و آن را جرم نمیدانند.
تصرفات مادی در مال مشترک بدون اذن شرکای دیگر.
- ممنوعیت تصرف در ملک مشاع بدون اذن شرکای دیگر
با توجه به این که حق مالکیت شرکا در جزء جزء مال مشاع میباشد هرگونه تصرف مادی به منظور اجرای عمل حقوقی و یا غیر حقوقی بدون اذن همه ی شرکا جایز نیست و غیر مجاز است.
- امکان خلع ید از شریک متصرف ملک مشاع
ما میدانیم قانوناً هیچ یک از شرکا بدون اذن سایر شرکا قادر به تصرف در مال مشاع نیستند ودر صورت تصرف هرکدام برای سایر شرکا امکان خلع ید و رفع تصرف از ملک به وجود می آید.
لازم به ذکر است شریک متصرف ملزم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف در ملک خواهد بود.
تصرف مادی در مال مشاع با اذن شرکای دیگر.
- جواز تصرف مادی با اذن شرکای دیگر
تصرف مادی با اذن سایر شرکا در مال مشاع مجاز است و منع قانونی ندارد اما برای بقای اذن و منصرف نشدن هر یک از شرکا میتوان اذن در تصرف یا اسقاط حق رجوع از آن در ضمن عقد لازمی درج شود در غیر این صورت هرگاه شریکی از اذن خود منصرف شود ، تصرف از آن زمان غیر قانونی خواهد بود.
- استحقاق شرکای دیگر در دریافت اجرت المثل از مستاجر
در صورتی که شریکی با اذن سایر شرکا ملک را تصرف کرده باشد سایر شرکا میتوانند اجرت منافع ملک را از شریک متصرف دریافت کنند مگر اینکه اثبات شود قصد آنها از اذن تبرع یا اجازه بدون عوض بوده است.
اگر یکی از شرکا با اذن سایر شرکا ملک را اجاره داده باشد ، اجرت المسمی متعلق به شریک موجر میباشد اما سایر شرکا میتوانند نسبت به تعیین و دریافت اجرت المثل منافع مال مشاع اقدام نمایند.
در ادامه به شرح برخی مصادیق پر کاربرد املاک مشاع و توصیه های مفیدی در این زمینه میپردازیم.
v قراردادهای مشارکت در ساخت
امروزه یکی از متداول ترین نوع املاک مشاع ، احداث آپارتمانهایی در قالب مشارکت در ساخت میباشد؛ بدین صورت که به منظور پیشرفت عملیات اجرایی سهم مشاعی از ملک به مالکیت سازنده در می آید.
بنابراین به منظور حفظ حقوق سازنده و مالک اولیه ، سند ملک به صورت مشاعی بین طرفین قرارداد مشارکت تنظیم میگردد ؛ به همین منظور تا زمان تفکیک سند واحدهای آپارتمان ،احکام و آثار املاک مشاع بر آن حاکم خواهد بود.
v پیش فروش آپارتمان
از آنجایی که قراردادهای پیش فروش املاک با خطرات و مشکلات خاصی مواجه هستند،قانونگذار به منظور حمایت از پیش خریدارقوانین ویژه ای را وضع نموده است.
یکی از مهمترین پیش بینی های این قانون این است که پیش خریدار با پرداخت اقساط ملک پیش خرید شده به میزان بهای پرداختی خود ،مالک سهم مشاعی از ساختمان خواهد شد و با پرداخت الباقی مبلغ قرارداد و تکمیل شرایط آن میتواند انتقال مالکیت ملک پیش خرید شده را به نام خود طی سندی رسمی درخواست نماید.
v زمین آپارمان
مطابق ماده 10 قانون ملک آپارتمان ها ، مالکیت مالکان آپارتمانها در زمین به نسب مساحت قسمت اختصاصی آنها میباشد و همه مالکان در زمین ملک شریک هستند.
بنابراین اگر زمانی مالکان تصمیم به تخریب ساختمان داشته باشند ، هر یک به میزان سهم خود از ساختمان مالک زمین خواهند بود.
