نقش سند رسمی در بیع
دکتر حمید ابهری
مجله پژوهشهاي حقوقي (علمي ـ ترو يجي )، شماره 14 ،نيمسال دوم 1387 صفحات 185 الي 210
تاريخ وصول :1387/10/1 ،تاريخ پذیرش: 1387/11/10
چکیده
یکـي از مهمترين مسائل مربوط به بيع املاك، نقش سند رسـمي در ايـن معاملـه بـوده است.
برخي، تنظيم سـند رسـمي را يكي از اركان بيع دانسته و بدون اين سند، بيع را كامل نمي دانند.
برخي ديگـر، بيع املاك بدون تنظيم سند رسمي را معتبر مي دانند . به عبارت ديگر، تنظيم سند رسـمي را بـراي اثبات بيع (سند رسمی در بیع )، لازم ميدانند.
در برخي از املاك تنظـيم سـند رسـمي از اركان بيع مي باشد، در برخي ديگر سند رسمي نقـش اثبـاتي دارد . دولت فقط كسي را که ملک او در دفتر املاك ثبت شده باشد . يا ملك مزبور از مالك رسمي بـه او ارث رسيده باشد مالك خواهد شناخت .
بیع
برخی حقوقدانان معتقدنـد ،كه در بيع املاك، تنظيم سند رسمي براي اثبات بيـع مـي باشـد. و مطابق اصل صحت همه ی معاملات صحيح است مگرخلاف آن اثبات شود.
اثبات خلاف اصل صحت معاملات به دو صورت است :
يكـي از جهت حكمي ، يعني بايد نص خاصـي از بیع را باطـل بدانـد . و دیگری موضوعي، يعني معامله نامشروع نباشد.
در بيع املاك بدون تنظـيم سـند رسـمي، از جهـت حكمـي و از نظـر موضوعي معامله باطل نمي باشد.
سند مالکیت
قانونگذار ايران، سند مالكيتي را محترم شمرده كه مطابق قانون صـادر شـده باشـد. هرگاه سند مالكيت در قانون ايران موجـد حـق بـود، هرآينـه احتـرام آن سـند مالکیت واجـب مي گرديد .
سند موجد حق بـه نفـع صاحب سند مالکیت ايجاد حق مي نمايد، چه قانوني باشد و چه نباشد.
ماده 22 قانون ثبت مقرر مي دارد: هرگاه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك ثبت شود.دولت كـسي كه ملك به اسم اودر دفتراملاک ثبت شده یا به ارث رسـيده باشد مالك خواهد شناخت.
از جمله شرایط صحت بيع آن است كه فروشنده مالك مبيع يا مجاز در فـروش از جانب مالك باشد.
با محرز بودن تقدم تاريخ قرارداد عـادي سند مالکیت در رابطه بين فروشنده و خريدار بيع تحقق يافتـه است . فروشـنده در تاريخ سند رسمي به حق مالك نبوده است تا مجاز در انتقال باشد.
برخي حقوقدانان در نفش سند مالکیت بين املاك ثبت شده و املاك فاقد سابقه ثبتي تفكيك قائل شده اند.
بیع املاک
در مورد نقش سند رسمی در بیع املاک ، بايد بين سه مورد تفاوت قائـل شد:
- املاك داراي سابقه ثبتي
- املاك فاقد سابقه ثبتي كه وزارت دادگستري ثبت اسناد مربوط به معاملات را در آن نقاط الزامي دانـسته اسـت
3 )امـلاك فاقد سابقه ثبتي واقع در ساير نقاط
در بيع املاك ثبت شده، تنظيم سند رسمي جزء تشريفات وقوع عقد ميباشد .
در بیع املاک تـا وقتي انتقال با سند رسمي صورت نگيرد عقدي واقع نشده و انتقال مالكيت صـورت نمی پذیرد.
دانلود متن کامل
