خرید و فروش ملک

خیارات

امروزه با رواج معاملات ، برای انعقاد قراردادها نیاز به علم حقوق داریم.

آگاهی و آشنایی با این علم و اصول آن موجب دقت بیشتر در انعقاد قرارداد میشود.

بسیار شاهد این موضوع بوده ایم که بنا بر دلایلی یکی از طرفین قرارداد ، دچار ضرر میشود و با توجه به این که قاعده عمومی قراردادها الزام آور بودن و غیر قابل فسخ بودن است، شخص متضررهمواره  به دنبال راهی برای خاتمه قرارداد میگردد.

همانطور که میدانیم ، طرفین قرارداد نمیتوانند هر زمان که میخواهند قرارداد را بر هم بزنند ، مگر در موارد خاصی که قانون این اجازه را داده باشد.

خیار های قراردادی یا قانونی یکی از مهم ترین مواردی هستند که به طرفین قرارداد حق و اختیار فسخ قرارداد را میدهند.

حال این سوال پیش می آید که منظور از خیار چیست؟

این دقیقا همان چیزی است که شما برای انعقاد قرارداد باید به آن توجه کنید، در واقع کلمه ی خیار از اختیار گرفته شده است و چون انواع متفاوتی دارد به مجموع آنها خیارات میگویند.

تعریف حقوقی خیار به شرح ذیل است:

منظور از خیار،اجازه و اختیاری است که قانون به افراد می دهد تا بتوانند معامله خود را پایان دهند، که این پایان دادن از طریق فسخ قرارداد ممکن است.

درواقع طرفین قرارداد با پیش بینی شرایط احتمالی که موجب متضرر شدن آنها میشود ، در قرارداد خیاراتی را برای خود و طرف مقابل در نظر میگیرند.

 

ما در این مقاله قصد داریم شما را با انواع این خیارات آشنا کنیم و معنا و مفهوم آنهارا برای شما شرح دهیم.

ابتدا چند نکته که برای تمام خیارات کاربرد دارد را بیان میکنیم و سپس به تفصیل هر یک را شرح میدهیم.

 

  • لازمه ی به وجود آمدن خیارات ، وجود یک عقد میباشد.

برخی از این خیارات ضمن قرارداد به وجود می آیند مثل خیار شرط، برخی دیگر با وجود اینکه در قرارداد ذکر شده اند برای به وجود آمدن نیاز به شرایط و اوضاع و احوال خاصی دارند، مثل خیار عیب که پس از انعقاد قراردادی که مبیع آن عیب پنهانی داشته به وجود می آید.

  • امکان به وجود آمدن چند خیار مختلف در یک عقد وجود دارد.
  • حق خیار قابل اسقاط است، یعنی طرفین علاوه بر این که میتوانند خیاری را ضمن عقد اضافه کنند این توانایی را دارند که خیار و حتی تمام خیارات را هم ساقط کنند.
  • برای از بین بردن حق خیار در قرارداد از عبارت ، اسقاط کافه خیارات استفاده میکنند.
  • هر یک از خیارات بس فوت به وراث صاحب خیار منتقل میشود مگر اینکه برای خیار شرط ، مباشرت و اختصاص به شخص خاص قید شده باشد.

همچنین حق خیار قابل تجزیه نیست بدین معنا که اگر ورثه قصد فسخ معامله ای را با استفاده از این خیارات داشته باشند، برای اعمال آن باید تمامی ورثه اقدام کنند و اقدام هیچ یک به تنهایی قابل قبول نیست.

  • خیارات مشترک در همه عقود لازم میتوانند وجود داشته باشند به جز سه خیار مجلس،حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص عقد بیع هستند.
  • خیار رؤیت ، خیار غبن ، خیار عیب و خیار تدلیس در دسته ی خیارات فوری قرار میگیرند.

 

انواع خیارات

 

خیار مجلس

ماده 397 قانون مدنی : هر یک از متبایعین بعد از عقد فی‌ المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند.

ماده فوق تعریف قانونی خیار مجلس است، مطابق ماده فوق خیار مجلس فقط در عقد بیع به وجود می آید ، به طوری که هر یک از فروشنده و خریدار تا قبل از جدا شدن از یک دیگر با استناد بر خیار مجلس حق فسخ معامله را دارند.

منظور از مجلس ، مکانی است که معامله در آنجا صورت گرفته است، بنابراین خیار مجلس با عقد بیع ایجاد میشود و تا زمانی که طرفین قرارداد از یکدیگر جدا نشده اند باقی می ماند و به محض جدا شدن متبایعین یا همان خریدار و فروشنده ، خیار مجلس از بین میرود.

 

خیار حیوان

ماده 398 قانون مدنی: اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.

از آنجایی که تشخیص بیماری ها و عیوب پنهان در حیوانات برای عوام دشوار است، قانونگذار به خریدار حق داده است که از تاریخ بیع به مدت 3 روز معامله را فسخ کند.

خیار حیوان فقط مختص عقد بیع است و در مورد بیع حیوان زنده قابل استفاده است.

خیار تاخیر ثمن

با استناد به مواد 402 الی 409 قانون مدنی مقرر میداریم، هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن باشد و برای پرداخت ثمن (پول) یا تسلیم مبیع (مال) مهلتی مشخص نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد بگذرد و در این بازه ی زمانی فروشنده تمام مبیع را به خریدار تحویل نداده باشد و خریدار نیز تمام ثمن را به فروشنده پرداخت نکرده باشد، در اینصورت فروشنده میتواند با استناد بر خیار تاخیر ثمن معامله را فسخ کند.

 

خیار شرط

ماده  ۳۹۹ قانون مدنی:در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.

 

منظور از ماده فوق این است که در یک مدت مشخص شده هر یک از افراد مورد نظر میتوانند بدون وقوع اتفاق خاصی معامله را بر هم بزنند و از ادامه ی ان جلوگیری کنند.

 

ماده ۴۰۰ قانون مدنی :اگر ابتداء مدت خیار ذکر نشده باشد ابتداء آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است.

 

 

ماده ۴۰۱  قانون مدنی:اگر برای خیار شرط مدت نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.

 

بنابر ماده فوق نتیجه میگیریم در صورت مشخص نشدن مدت برای خیار شرط، اصل قرارداد باطل میشود.

 

بیع شرط

اگر در قرارداد فروش برای فروشنده حق فسخ قرارداده شود ، به صورتی که اگر تا زمان معینی ثمن را برگرداند ، میتواند معامله را فسخ کند به این خرید و فروش اصطلاحا بیع شرط میگویند.

 

خیار رؤیت و تخلف وصف

خیار رؤیت و تخلف وصف به منظور جبران ضرر کسی که کالایی را ندیده و صرفا با توصیف خریده است قرارداده شده.

بدینگونه که اگر شما کالایی را ندیده باشید و صرفا از طریق توصیف آ، ن را بخرید؛

اگر بعد از رؤیت متوجه شوید کالا دارای اوصافی که ذکر شده بود نیست ، با استناد به خیار رویت و تخلف وصف میتوانید بیع را فسخ کنید یا به همان شکل که هست قبول کنید.

توجه داشته باشید ، اگر طرفین اوصافی را برای مبیع مشخص نکرده باشند خیار رؤیت و تخلف وصف به وجود نمی آید.

 

ماده 412 قانون مدنی: هر گاه مشتری بعضی از مبیع را دیده و بعض دیگر را به وصف یا از روی نمونه خریده باشد و آن بعض مطابق وصف یا نمونه نباشد ‌میتواند تمام مبیع را رد کند یا تمام آنرا قبول نماید.

 

ماده ۴۱۵ قانون مدنی: خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت فوری است.

 

خیار غبن

منظور از غبن ، ضرر ناشی از تفاوت قیمت پرداخت شده با قیمت واقعی مورد معامله (مال یا ملک) است.

قانون برای جلوگیری از ضررهای سنگین ، خیار غبن را در نظر گرفته است ؛ به طوری که در اثر عدم تعادل ارزش مبیع (مال فروخته شده) ،مغبون (شخص متضرر) اختیار دارد معامله را فسخ کند و یا همانطور که هست بپذیرد.

کسی که مدعی غبن در معامله است صرفا اختیار فسخ معامله را دارد و نمیتواند تفاوت قیمت را مطالبه کند.

ماده 421 قانون مدنی مقرر میدارد، اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقط نمیشود مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت ‌راضی گردد.

 

لازم به ذکر است برای اینکه ، اختیار فسخ معامله برای متضرر به وجود بیاید رعایت چند نکته به شرح ذیل ضروریست:

  • باید غبن یا ضرر فاحش باشد.

معیار تشخیص فاحش بودن غن ، عرف است و غبن در صورتی فاحش است که تفاوت قیمت عرفا قابل مسامحه نباشد.

  • اختیار فسخ برای طرف متضرر در صورتی به وجود می آید که از در حین معامله از قیمت واقعی ناآگاه باشد.
  • خیار غبن بعد از علم به غبن ، فوری است.

یعنی شخص متضرر بعد از آگاهی به اختلاف فاحش قیمت باید فورا و در اسرع وقت نسبت به فسخ اقدام کند.

  • اگر شخص متضرر بعد از آگاهی به غبن از حق فسخ آگاهی نداشته باشد و بعدا متوجه این حق شود ، خیار فسخ باقی میماند.
  • اگر شخص متضرر بعد از آگاهی به غبن ، به دلایل موجه فسخ را به تاخیر انداخته باشد ، خیار فسخ باقی خواهند ماند.

 

خیارات ده مورد هستند و ما شش مورد از خیارات را در این مقاله برای علاقه مندان شرح دادیم .

  • برای مطالعه مابقی خیارات میتوانید به مقاله ی خیارات2 مراجعه نمایید.

 

منبع : کتاب خرید و فروش پیش خرید و پیش فروش حسین اقدامی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.