معرفی مقاله
پیش فروش آپارتمان موضوع ماده 10 قانون مدنی
قرارداد پیش فروش آپارتمان ، عقد استصناع یا قراداد خصوصی موضوع ماده 10قانون مدنی
نشریه علمی ، پژوهشی فقه ومبانی حقوق اسلامی ، شماره ی چهارم ، تابستان 1389
دکتر ناصر مسعودی و دکتر علی غریبه و دکتر حسن پاشازاده و دکتر رحیم وکیل زاده
اعضای هیأت علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تبریز ودانشجویان دوره ی دکترای حقوق خصوصی واحد تبریز
( درج این مقاله در این سایت به معنای تأیید محتوای آن نیست )
با گسترش شهر نشینی وگرایش مردم به آپارتمان نشینی قرارداد های پیش فروش آپارتمان نیز فزونی یافته است.
دراین میان، حقوق دانان و وکلا، می بایست قراردادهایی را درقالب نهادهای حقوقی وفقهی مورد توجیه وتبیین نمایند،
تا درصورت بروزاختلاف ، تصمیم درست قانونی اتخاذ شود.
دراین مقاله،عقد استصناع وماده 10 قانون مدنی ایران مورد مطالعه قرارگرفته ودلایل انطباق یاعدم انطباق قرارداد پیش فروش با هریک ازآنها مورد بررسی واقع شده است.
شناخت ماهیت حقوقی قرارداد
تعیین ماهیت حقوقی قراردادهای پیش فروش می تواند در شناخت شرایط وآثار واحکام ومقررات آن کمک بسزایی داشته باشد.
ازمیان عقود مختلفی که حقوق دانان برای ماهیت قرارداد پیش فروش درنظرگرفته اند،عقداستصناع وقرارداد خصوصی ماده 10 قانون مدنی دراین مقاله مورد مطالعه وتحلیل قرارگرفته است.
مطالب این مقاله در دو گفتار ارائه گردیده است .
در گفتار اول عقد استصناع
در گفتار دوم قرارداد خصوصی موضوع ماده 10 قانون مدنی
عقد استصناع
برای این عقد معادل فارسی بیع آیندان بکار رفته است.
بیعی که مبیع آن درتاریخ وقوع عقد وجود ندارد ولی بایع تقبل می کند که بعدا آن را فراهم کرده وسر موعد تحویل دهد.
درصحت وعدم صحت این بیع درمیان فقهای امامیه وعامه ، نظرات مختلفی وجود دارد که البته نظرغالب صحت آن است.
این عقد بر دو نوع است
الف – تملیک قطعی که ازمصادیق بیع است وباید ثمن ومشخصات مبیع مشخص شود.
ب – قراردادی است که به موجب آن سازنده متعهد می شود، که پس ازساخت کالا آن را به سفارش دهنده بفروشد.
که دراین صورت ممکن است معامله بعد از ساخت انجام شود و ممکن است بیع انجام نشود .
قراردادخصوصی موضوع ماده 10قانون مدنی
ماده ی 10 قانون مدنی مقررمی دارد قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنها را منعقد کرده اند درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
دراین نظرتمامی انواع قراردادهای پیش فروش را تابع ماده 10 قانون مدنی می دانند،خواه به صورت قول وقرار معامله درآینده باشد وخواه به صورت انتقال باشد.
به دلیل این که قصد واقعی طرفین ازانتقال قرارداد پیش فروش تملک آپارتمان است ، عقد تملیکی محسوب می شود.
به علت اینکه شرایط لازم برای عقد بیع وموجود بودن مبیع را ندارد مشمول ماده 10قانون مدنی می باشد.
بنابر آنچه در مقاله ذکرمی شود قرارداد ها در حقوق ایران به دو دسته ی معین و نامعین تقسیم می شوند.
که قرارداد موضوع ماده 10 قانون مدنی را می توان از جمله عقود نامعین برشمرد .
در ادامه نویسندگان به دلایل مشروعیت قرارداد های نامعین پرداخته وبه طور خلاصه به شرح آن می پردازند .
- الف – آیات قرآن کریم
- ب – احادیث
- ج – سیره ی عقلا
- د – اجماع
- ه – اصاله الصحه
- و- اصل اباحه
سپس نگارندگان به دو نظریه پیرامون قرارگرفتن قرارداد پیش فروش در قالب موضوع ماده 10 قانون مدنی اشاره داشته و هر کدام را در یک بند جداگانه ارائه می دهند.
نتیجه گیری
در بخش نتیجه گیری عقد استصناع به دلایل متعددی نمی تواند قالب صحیح ومناسبی برای توجیه وتبیین قرارداد پیش فروش آپارتمان باشد .
نظریه ی تحلیل قرارداد به دو عمل حقوقی در قالب ماده ی 10 قانون مدنی می تواند پاسخگوی نیاز فعلی جامعه باشد زیرا از ایرادات کمتری برخوردار است .
( متن کامل مقاله در فایل پیوست )
برای دانلود مقاله قرارداد پیش فروش ساختمان عقد استصناع قرارداد خصوصی روی تصویر زیر کلیک کنید.
