مبنای حقوقی دادخواست الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
ممکن است شخصی در قالب قرار دادی مانند مشارکت در ساخت پیش فروش و یا پیمانکاری ساخت متعهد به ساخت یا تکمیل ساختمانی بر اساس شرایط قرار دادی شود.اگر شخص متعهد طبق زمان بندی پیش بینی شده در قرار داد اقدام نکند،شخص ذی نفع می تواند دادخواست الزام شخص متعهد به ایفای تعهد ،مبنی بر احداث بنا را طرح کند.
طرفین دعوی
خواهان:شخصی که به نفع او تعهد ساخت بنا داده شده باشد.(متعهد له)
خوانده:کسی که تعهد به ساخت داده باشد.
مرجع صالح به رسیدگی
دادگاه محل وقوع ملک
نحوه ی اجرای رأی
پس از قطعی شدن رای،دادگاه خوانده را ملزم میکند که تعهد خود را انجام دهد و در صورت انجام ندادن ،خواهان میتواند با هزینه ی خود ملک را تکمیل کند و هزینه را از خوانده مطالبه کند و در صورتی که خواهان این امکان را نداشت و علاوه بر این شحص ثالث هم موجود نبود برای تکمیل بنا ،خواهان میتواند اقدام به فسخ قرار داد نماید.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
۱:در پیش فروش ساختمان در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده در مهلت مقرر در قرارداد موفق به تکمیل ساختمان نشود با تایید مهندس ناظر مبنی بر اینکه صرفا اقدامات جزیی ساختمان باقی مانده(کمتر از ۱۰٪ پیشرفت فیزیکی ساختمان باقی مانده باشد)پیش خریدار با قبول تکمیل به عهده خود میتواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود شود. با این حال در عمل از ان جا که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نمیشود اقدام از طریق اسناد رسمی امکان ندارد و حق پیش خریدار صرفا از طریق دادگاه قابل مطالبه است.
۲:اگر ملک در تصرف متعهد باشد و امکان تکمیل ملک توسط مالک یا پیش خریدار وجود نداشته باشد ابتدا دادخواست الزام به تحویل ملک و یا خلع ید تقدیم میشود و پس از رفع تصرف اقدام به تکمیل شود.
۳:در زمان تکمیل ساختمان توسط محکوم له ،هزینه های پرداخت شده از سوی وی صرفا در حد قرارداد منعقد شده بین طرفین و مطابق با عرف منطقه ی ملک قابل مطالبه خواهد بود.
۴:محکوم له میتواند تکمیل بنا را از طریق قرارداد با شخص ثالث انجام دهد.
۵:در رهن یا بازداشت بودن ملک،مانع اجرای حکم الزام به تکمیل ساختمان نمی شود.
۶:اگر محکوم علیه در ملکی که محکوم به تکمیل آن شده است رسما قدرالسهمی داشته باشد ،می توان هزینه های اجرای حکم را از طریق توقیف و فروش قدرالسهم وی تامین کند.
۷:اگر تعداد کسانی که در تکمیل بنا ذی نفع هستند بیش از ۱ نفر باشد ،برای طرح دادخواست الزام به تکمیل ۱ نفر از انها کافی است.
۸:زمانی که تعهد سازنده،احداث کل بنا نباشد و صرفا احداث و یا تکمیل بخشی از ساختمان باشد،باید به جای الزام به احداث از کلمه الزام به تکمیل در دادخواست استفاده کند
مستندات قانونی دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
ماده ی ۲۲۱،۲۲۲،۲۳۷،۲۳۸،۲۳۹ قانون مدنی
رای شماره ۱۳۹۷ مورخ ۲۸/۱۱/۹۱ شعبه ی ۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران
و……..
برگرفته از کتاب
راهنمای تحلیلی کاربردی دعاوی ملکی
نوشته حسین اقدامی وکیل و مشاور حقوقی متخصص در زمینه حقوق املاک و مستغلات
