خرید و فروش ملک

ارزیابی حقوقی ملک

بررسی اصول اسناد

ارزیابی حقوقی ملک

اکثر مخاطرات و مشکلاتی که برای خریداران ملک و طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به وجود می آید ناشی از عدم ارزیابی حقوقی ملک از همه ی جوانب می باشد . با ارزیابی حقوقی ملک ، اکثر اختلافات حاصله بین طرفین قراردادهای ملکی از قبیل خرید و فروش ملک و قرارداد مشارکت در ساخت قابل پیشگیری می باشد . عدم بررسی دقیق هر یک از این آیتم ها نیز می تواند مشکلات زیاد و خسارت های سنگینی را برای طرفین داشته باشد . مشاور حقوقی به صورت تخصصی بر همه ی مواردی که باید در ارزیابی حقوقی ملک مورد بررسی قرار گیرد مسلط است. طرفین قرارداد می توانند جهت پیشگیری از بروز مشکلاتی در این زمینه از همراهی و مشورت مشاورحقوقی بهره مند گردند .

 

مهمترین نکاتی که د ر جهت ارزیابی وضعیت حقوقی ملک توسط خریدار می بایست مورد توجه قرار گیرد از قرار ذیل است:

 1- بررسی اصول اسناد

اولین و مهمترین قدم در بررسی و ارزیابی حقوقی ملک ، بررسی اسناد مربوط به ملک می باشد.

اسناد ملک بیانگر بسیاری از واقعیت هایی می باشد که ممکن است مالکین آن را پنهان کنند  یا از آن بی خبر باشند .

سند رسمی مالکیت ملک ، سند رسمی انتقال مالکیت ( بنچاق ) ، صورت مجلس تفکیکی است  . و درمورد آپارتمان و گواهی پایان کار ساختمان ، مهمترین اسنادی هستند که قبل از خرید و مشارکت مشاور حقوقی به بررسی آنها می پردازد .

در بررسی اسناد اولین قدم برسی اصول اسناد می باشد .ممکن است اسنادی که برای فروش ملک ارائه می شود به صورت کلی جعل شده یاجزئی از آن مجعول باشد .

مثل اینکه نام مالک یا پلاک ثبتی یا متراژ نوشته شده در سند تغییر کرده باشد .

 

اصول اسناد

 

علاوه بر این ممکن است مدارک فرعی انتقال سند هم جعل شده باشند ، مانند  اینکه مفاصا حساب شهر داری یا مالیات جعل شده باشد .

اگرچه تشخیص اصالت اسناد رسمی توسط کارشناس رسمی جعل صورت می گیرد اما می توان با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک قبل از انجام معامله خوداری کرد.همچنین مقایسه مندرجات اسناد با یکدیگر و بررسی دلایل مخدوش بودن احتمالی اسناد ، احتمال جعلی بودن را به حداقل رسانید .

موارد دیگری وجود دارد که در برسی اصول اسناد از اهمیت بالایی برخوردار است ، که در کتاب خرید و فروش به صورت مفصل شرح داده شده است.

 

2-تعیین کاربری ملک

تعیین چگونگی استفاده از زمین یا ملک را کاربری زمین یا ملک می گویند. کاربری ملک نقش مهمی در قیمت ملک و نوع استفاده مجاز از آن دارد .

امروزه کاربری های مهم در شهر ها عبارتند از : کاربری مسکونی ، اداری ، تجاری ، خدماتی ، فضای سبز ، آموزشی ، کشاورزی ( زراعی و باغ ) ، صنعتی ، نظامی ، و بایر .

مبنای تعیین کاربری اراضی شهری ، طرح های تفصیلی شهری است که به تصویب شورای عالی شهر سازی و معماری میرسد .هرگونه تغییر کاربری املاک شهری نیز باید به تصویب این شورا برسد .

برای شناسایی کاربری ملک صرفا به نظر مالک و مشاور املاک و حتی نحوه استفاده موجود از ملک اکتفا نکنید. بر اساس اسناد رسمی ، کاربری مجاز ملک را بررسی کنید .

کاربری ملک به طور مشخص در اسناد مالکیت و گواهی پایان کار ساختمانی ذکر می شود.

 

تعیین کاربری ملک

 

 

3-توضیح طرح جامع ، تفصیلی و پهنه ملک

طرح جامع طرح بلند مدتی در برنامه ریزی و مدیریت شهری جهت استفاده از اراضی و نحوه ی منطقه بندی در حوزه های مختلف مسکونی ،بازرگانی ، صنعتی و کشاورزی و … می باشد که در آن ضوابط و مقررات هر یک را به تفکییک تعیین نموده است.

 

توضیح طرح جامع ، تفصیلی و پهنه ملک

 

طرح تفصیلی طرحی است که براساس ضوابط و مقرراتی که به صورت کلی در طرح جامع مقرر شده ، به صورت جزئی به آن می پردازد. طرح جامع مشخص می کند که در هر قسمت از شهر املاک با چه خصوصیاتی قابل ساخت و ساز است.

پهنه ملک با یک حرف انگلیسی و چند عدد نشان داده می شود که هرکدام از حروف و اعداد بیانگر خصوصیاتی در ملک می باشد. با توجه به آنها می توان دریافت که در آن محدوده مجاز به ساخت ملک با چه کاربری هستیم .

هدف از پهنه بندی در زمین های شهری این است که از تداخل نامتناسب  کاربری های املاک جز در موارد ضروری ،جلوگیری به عمل آید . همین امر موجب بالا رفتن کیفیت و کارایی محیط  شهری خواهد بود .

به عنوان مثال نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه سکونت که با حرف ((R نشان داده می شود عبارت است از ؛ محدوده هایی از شهر که کاربری اغلب آن مسکونی است.

در طرح تفصیلی تهران به چهار پهنه ی مسکونی (R) ،تجاری (S) ، مختلط (M) و حفاظت سبز (G) تقسیم شده است.

 

4-استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک

 

املاک از نظروضعیت ثبتی به چهاردسته تقسیم می شوند که عبارتتند ازاملاک ثبت شده، املاک جاری ،املاک مجهول المالک واملاک از قلم افتاده.

امروزه مطابق ماده 22قانون ثبت اسناد و املاک ، شخصی مالک ملک محسوب می شود که در اداره ثبت ، ملک به نام او ثبت شده باشد .بنابر این شخصی می تواند ملک را به فروش رساند که نام او به عنوان مالک در دفتر املاک ثبت شده باشد در این صورت هیچ مانعی جهت انتقال ملک به دیگری وجود ندارد .

تنها راه حصول اطمینان از این موضوع ، بررسی آخرین وضعیت ثبتی ملک از طریق استعلام دفاتر اسناد رسمی می باشد .

در پاسخ استعلامی که از اداره ثبت اسناد به عمل می آید آخرین مالک رسمی ملک و بازداشت بودن یا نبودن ملک و نیز برخی محدودیت های احتمالی انتقال رسمی مشخص می شود .

پیشنهاد ما این است که قبل از امضای مبایعه نامه و یا پیش از مبادله هر مبلغی ، استعلام وضعیت ثبتی ملک به عمل آید .

 

5- بررسی وضعیت تصرفات ملک

در هنگام بازدید از ملک و همچنین از روش های دیگری می توان وضعیت تصرف ملک را مورد برسی قرارداد. اگر شخصی غیر از مالک متصرف ملک است، رابطه ی حقوقی وی را با مالک شناسایی کرد .

گاهی مالک، منافع ملک را به شخص ثالثی واگذارنموده و یا بدون تنظیم قرارداد ،شخصی غیر ازمالک متصرف ملک است وهمین امرهنگام تحویل ملک مشکل سازاست .

به همین دلایل باید رابطه حقوقی مالک با متصرف به صورت شفاف مورد بررسی قرار گیرد . قرارداد مالک و متصرف مطالبه شود و اگر قراردادی در بین نیست ، متصرف  حتما نسبت به تحویل ملک در موعد مقرر متعهد شود .

 

6-بررسی حقوق و منافع اشخاص ثالث نسبت به ملک

پیش از خرید ملک یا مشارکت در ساخت می بایست حقوق و منافعی که ممکن است اشخاص ثالث به نحوی نسبت به عین یا منافع ملک داشته باشند برسی شود.

حقوقی که اشخاص ثالث در ملک دارند ممکن است طرف معامله را در حق بهره برداری کامل از ملک با مشکل روبرو کند .

به عنوان مثال ممکن است شخصی از ملک حق انتفاع داشته باشد ، به این معنا که حق سکونت و بهره برداری از ملک داشته باشد .

 

بررسی حقوق و منافع اشخاص ثالث نسبت به ملک

 

یکی از حقوقی که ممکن است افراد نسبت به املاک تجاری داشته باشند حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه است  .

اگر واگذاری حقوق ملک به شخص ثالث به صورت رسمی صورت گرفته باشد این واگذاری از طریق استعلام ثبت قابل شناسایی است .

در مواردی که حقوق ملک از طریق سند عادی منتقل شده باشد ، با تحقیق محلی تا حد زیادی می توان به وجود چنین واگذاری هایی پی برد .

 

7-بررسی احتمال موقوفه بودن ملک

بسیاری از مردم موقوقفه بودن املاک صرفا در قالب مدرسه و حسینیه و بیمارستان در ذهن دارند .با این حال بسیاری از املاک موقوقفه وجود دارد که جهت کاربری های تجاری و مسکونی در اختیارواجاره اشخاص قرار دارند .

فروش املاک موقوفه اصولا امکان پذیر نمی باشد و صرفا تحت شرایط خاص قابل خرید و فروش هستند .

با توجه به اینکه تعداد املاک موقوفی در کشور ما کم نیست ، برای اطلاع از موقوفه بودن ملک می توان از طرق زیر برسی نمود.

استعلام  ثبتی از اداره اوقاف و امور خیریه و همچنین پرس و جو از خبرگان محلی قابل پیگیری است .

 

8- قرار گرفتن ملک در طرح های عمومی و عمرانی

برخی از ملک های شهری ، ممکن است در مسیر طرح های عمرانی و تملک دولت ، شهرداری و نهاد های نظامی قرار داشته باشد .

مالکین این ملک ها مکلفند در برابردریافت مبلغی که معمولا پایین تر ازارزش معاملاتی ملک است آن را به دولت،شهرداری و یا نهادهای نظامی واگذارکند . ارزش این دسته از املاک معمولا پایین تر از سایر املاک است .

بر اساس تبصره 1 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری :

اگر اجرای طرح دولتی و شهرداری و تملک املاک به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد،مالکین املاک واقع درطرح از کلیه حقوق مالکانه برخوردارند .

قرار گرفتن ملک در طرح های عمومی و عمرانی

در صورتی که کمتراز5 سال باشد، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می کند که هر گاه زمان اجرای طرح قبل از5 سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد .

بر اساس تبصره 8 ماده 9 قانون زمین شهری ، دستگاه تملک کننده پس ازتصویب طرح تملک بایستی قصد تملک خود را به اداره ثبت اعلام کند .

پس از ارسال نقشه زمین مورد نیاز از سوی دستگاه اجرایی برای اداره ثبت اسناد و اعلام قصد تملک ، اداره ثبت از نقل و انتقال اینگونه املاک جلوگیری می کند .

در صورت وجود چنین وضعیتی با استعلام از ثبت ، قرار داشتن ملک در طرح تملک مشخص خواهد شد و خرید چنین ملکهایی اساسا باطل و نامعتبر است .

 

9-بررسی موات بودن و یا منابع طبیعی بودن ملک

قدم بعدی برای ارزیابی وضعیت حقوقی ملک در نواحی روستایی یا حومه شهرها این است که ملک جزء منابع طبیعی ویا اراضی موات نباشد .

براساس قانون ، زمین های موات در اختیار دولت است و اسناد مالکیت قبلی آنها باطل می گردد .

همچنین کلیه جنگل ها ومراتع و بیشه ها طبیعی و اراضی جنگل کشور جزء اموال عمومی محسوب می شود و متعلق به دولت است . چنین املاکی حتی اگر سند مالکیت آنها به نام اشخاص دولتی باشد ، سندشان ابطال می شود و به نام دولت سند تنظیم خواهد شد .

معمولا اگر ملکی به عنوان زمین موات و با منابع طبیعی اعلام شده باشد ، این موضوع در پرونده ثبتی ملک منعکس می شود. با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک این موضوع روشن می شود .

جهت اطمینان بیشتر درخصوص موات بودن زمین ،می توان از سازمان ملی زمین و مسکن که زیر نظر وزارت راه و شهرسازی است ، استعلام به عمل آورد .

مرجع استعلام از احتمال منبع طبیعی بودن زمین ،  سازمان جنگل ها ، مراتع و آبخیزداری کشور زیر نظر وزارت جهاد کشاورزی می باشد .

 

10-بررسی احتمال حق ریشه

املاک و زمین ها یی که در گذشته مالک آن را به شخصی برای کشاورزی اجاره داده است ، پس از مدتی حقی به نام حق ریشه برای شخص پدید می آید.

حق ریشه نیز مانند حق سرقفلی ، حق مالی به شمار می رود .

ویژگی حقوق مالی این است که قابل ازرش گذاری با پول و قابل نقل و انتقال می باشند .

اگر مالک بخواهد کشاورز را ازملک بیرون کند یا بخواهد ملک را به فروش رساند می بایست حق ریشه را به نرخ روزبه کشاورز بپردازد.

به همین جهت مشاور حقوقی برای پیشگیری از وجود هراختلافی دراین زمینه به طرق مختلف به برسی وجود حق ریشه در ملک می پردازد .

 

11-بررسی عیوب پنهان ملک

هر ملکی باتوجه به موقعیت و خصوصیت خود ممکن است دارای  نقایص و عیوبی باشد .

اما هرخصوصیت منفی به معنای حقوقی عیب محسوب نمی شود و ازمیان ویژگی های منفی املاک، فقط برخی از آنها عیب ونقص محسوب می شوند.

برای مثال نداشتن پارکینگ یا آسانسور و یک سری امکانات اگرچه موجب کاهش امتیاز ملک میشود اما ملک را معیوب نمی کند. وجود برخی عیوب مانند نم سقف و دیوارها یا خرابی و پوسیدگی لوله کشی ساختمان عیوب ملک محسوب می شود .

در صورتی که معلوم شود ملک مورد معامله در زمان قرارداد عیوب پنهانی داشته است ، خریدار می تواند به دو روش احقاق حق کند .

خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و می تواند پول پرداختی را پس بگیرد. خریدارمیتواند ملک را با وجود نقصی که دارد بپذیرد و برای جبران عیب اشکار شده ، تفاوت قیمت را از فروشنده بخواهد .

البته در صورتی معیوب بودن ملک این آثار را به همرا دارد که هنگام معامله عیب موجود باشد و از نظر خریدار پنهان باشد .چه اینکه عدم آگاهی خریدارناشی ازآن باشد که عیب واقعا پنهان بوده است یا اینکه ظاهر بوده ولی خریدارمتوجه آن نشده است .

12-بررسی احتمال مانع یا مزاحم

هر ملکی باتوجه به موقعیت و خصوصیت خود ممکن است دارای  نقایص و عیوبی باشد .

اما هرخصوصیت منفی به معنای حقوقی عیب محسوب نمی شود و ازمیان ویژگی های منفی املاک، فقط برخی از آنها عیب ونقص محسوب می شوند.

برای مثال نداشتن پارکینگ یا آسانسور و یک سری امکانات اگرچه موجب کاهش امتیاز ملک میشود اما ملک را معیوب نمی کند. وجود برخی عیوب مانند نم سقف و دیوارها یا خرابی و پوسیدگی لوله کشی ساختمان عیوب ملک محسوب می شود .

در صورتی که معلوم شود ملک مورد معامله در زمان قرارداد عیوب پنهانی داشته است ، خریدار می تواند به دو روش احقاق حق کند .

خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و می تواند پول پرداختی را پس بگیرد. خریدارمیتواند ملک را با وجود نقصی که دارد بپذیرد و برای جبران عیب اشکار شده ، تفاوت قیمت را از فروشنده بخواهد .

البته در صورتی معیوب بودن ملک این آثار را به همرا دارد که هنگام معامله عیب موجود باشد و از نظر خریدار پنهان باشد .چه اینکه عدم آگاهی خریدارناشی ازآن باشد که عیب واقعا پنهان بوده است یا اینکه ظاهر بوده ولی خریدارمتوجه آن نشده است .

13-بررسی بدهی های احتمالی ملک به نهادهای عمومی و دولتی

مورد دیگری که در ارزیابی حقوقی ملک باید برسی شود ، بدهی های ملک به نهاد های دولتی و عمومی است .

این بدهی ها در اشکال مختلف و به علت های متفاوتی به املاک تعلق می گیرد . اگر طرف معامله نسبت به این بدهی ها بی خبر باشد و درقرارداد درمورد آنها تعیین تکلیف نشده باشد  در آینده می تواند منشاءخسارت شود .

بدهی های مالیاتی ملک، بدهی انشعابات عمومی، بدهی به سازمان تامین اجتماعی املاک تجاری و صنعتی و بدهی عوارض به شهرداری  مهمترین بدهی های ملک به نهادهای دولتی وعمومی محسوب می شوند.

14-بررسی مطابقت مساحت ملک با مساحت مورد توافق

15-تطبیق پایانکار با وضع موجود

در برخی مواقع مالکین پس از گرفتن پایانکار، اقدام به ایجاد تغییرات در ملک بدون مجوز شهرداری می کنند. به این ترتیب بین نقشه های مورد تایید شهرداری که پایان کار براساس آن صادر شده و وضع موجود ملک مغایرت ایجاد می شود .

جهت کشف مغایرت های احتمالی دو راه حل وجود دارد :

روش اول اینکه فروشنده ملزم شود در هنگام تنظیم سند رسمی ، پایان کار جدید ارائه کند .

روش دوم اینکه توسط کارشناس خبره ، بین پایان کار و وضع موجود ملک مقایسه شده و مغایرت های احتمالی کشف شود .

16-بررسی توابع املاک

17-جانمایی ملک

18- بررسی قرار داشتن ملک در موقعیت سند

یکی دیگر از مواردی که در ارزیابی حقوقی ملک باید برسی شود قرار داشتن ملک در موقعیت سند می باشد .

اگر چه در سند ملک متراژ و مساحت ملک ثبت می شود اما در برخی مواقع ممکن است متراژ مذکور در اسناد با وضع موجود مطابقت نداشته باشد. لازم است حدود اربعه ملک  پیش از شروع به ساخت توسط کارشناس ثبت ،میخ کوبی شده و با حدود موجود در سند مطابقت داده شود.

مشاور حقوقی مالک جهت جلوگیری از بروزهراختلافی درمورد حدود اربعه ملک ، در قرارداد مشارکت از سازنده  امضاء اخذ می کند . مسئولیت ناشی ازقرارنداشتن ملک در موقعیت سند و مشکلات ناشی از آن را بر عهده او قرار خواهد داد.

 

در خرید ملک نیز یکی از مشکلاتی که بعضا خریدار با آن مواجه است ، کسری مساحت ملک نسبت به مساحت مورد توافق است .

این مشکل ممکن است ناشی از اظهارخلاف واقع مالکئ باشد ویا ممکن است به دلیل مغایرت متراژ مذکور در سند مالکیت با وضع موجود باشد .

برای جلوگیری از بروز چنین مشکلی بهترین روش این است که ملک توسط کارشناس خبره اندازه گیری شده و متراژ دقیق ملک محاسبه شود .

19- وضعیت حقوقی مالکیت ملک

مالکیت ملک در هر یک از سه مورد مالکیت دولتی ، عمومی یا خصوصی ممکن است قرار داشته باشد. هنگام خرید املاک لازم است مورد برسی قرار گیرد به این دلیل که هر کدام آثار ویژه ای را در پی دارد .

املاکی که به طریق قانونی ، توسط وزارتخانه ها و موسسات دولتی به تملک در می آید مالک آن دولت است .برخی املاک هستند که صرفا اداره کردن آن بر عهده دولت قرار دارد و مالک آن عموم مردم می باشند که تحت عنوان اموال دولتی قرار دارند . مانند راه ها ، آبها  اموال خصوصی نیز به دو بخش اموال دارای مالک خاص و بدون مالک خاص تقسیم می شوند.

اموال دارای مالک خاص در مالکیت شخص یا اشخاص مشخصی هستند چه مالک آن را در  اختیار باشد، چه در اختیار افراد دیگ قرارداشته باشد.

اموال فاقد مالک خاص به چهاردسته ( مشترکات عمومی) (مباحات) (انفال) (اموال مجهول المالک) تقسیم می شوند .

این اموال مالک خاص ندارند و متعلق به عموم مردم هستند . هیچ کس حق استفاده انحصاری از آن را ندارد ودولت به دلیل مسئولیتی که درقبال جامعه دارد اداره این اموال دراختیار اوست .

20- وضعیت بهره برداری از ملک

مورد دیگری که در ارزیابی حقوقی ملک لازم است برسی شود ، وضعیت بهره برداری ملک می باشد.

وضعیت بهره برداری ملک به نوع کاربری مجاز ملک بستگی دارد ،ممکن است کاربری موجود ملک با کاربری مجاز آن در تعارض باشد .

پیش از خرید ملک یا انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت باید برسی شود که آیا کاربری موجود ملک با کاربری مجاز تطابق دارد یا خیر.

استعلام  کاربری زمین از اداره ثبت و کاربری آپارتمان ها از شهرداری بر حسب پایان کار ساختمان به عمل خواهد .

برای مثال ممکن است در حال حاضر از ملک استفاده تجاری شود اما کاربری مجاز آن مسکونی باشد و به دلیل عدم آگاهی طرف قرارداد  مشکلاتی را در آینده برای او ایجاد نماید.

21- میزان عقب نشینی و اصلاح ملک

( بر) اصلاحی ، آن حدی از قطعه زمین است که مشرف به گذر بوده و از قسمت عمق مستلزم عقب نشینی می باشد.

تعریض خیابان و عقب نشینی ملک معمولا در زمان تجدید بنا اعمال می شود .

اگر تعریض و تخریب شامل قسمتی ازملک باشد، سند اولیه ابطال می شود وسند مالکیت جدید مطابق وضع کنونی ملک  صادر خواهد شد .

میزان عقب نشینی نقش موثری در موارد متفاوتی از قبیل قیمت و مرغوبیت ملک دارد .

22- امکان تجمیع

تجمیع نقطه مقابل تفکیک می باشد ، تجمیع در لغت به معنای گردآوری است .

در خرید املاک کلنکی  به امکان تجمیع ملک با املاک مجاوردقت شود زیرا وجود امکان تجمیع برای ملک یک امتیاز به حساب می آید.

 

23- قرار داشتن ملک در مسیر قنات

برخی از ملاک هستند که صاحبان آن سالهای زیادی درملک زندگی می کنند با این حال از وجود قنات زیر ملک خود بی خبرند .

خریداران اینگونه املاک که قصد ساخت و ساز دارند هنگام گود برداری با مشکل مواجه خواهند شد .

ارزش املاکی که روی قنات قرار دارند با افت قیمت مواجه خواهد شد بهتر است هنگام انعقاد قرارداد این مورد هم درج شود .

 

برگرفته از کتاب :

راهنمای حقوقی خرید و فروش پیش خرید و پیش فروش املاک و مستغلات

نوشته حسین اقدامی

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.