همانطور که میدانیم برای انجام معاملات ملکی یکی از مهمترین کارها ارزیابی حقوقی ملک و مالک است.
ارزیابی مالک اصولی دارد که با رعایت و در نظر گرفتن آنها میتوانیم به درستی شرایط مالک را بررسی کنیم.
ارزیابی مالک به ما کمک میکند تا با خیال راحت تری ، معاملات ملکی خود را انجام دهیم و همچنین درصد ریسک و خطای معاملات ملکی را کاهش دهیم.
به همین منظور تیم حقوقی ما سعی دارد در قالب مقاله ای به شرح ذیل ، مراحل ارزیابی حقوقی مالک را به طور مختصر برای مخطبان شرح دهد.
مالکیت مالک
اولین مرحله ارزیابی مالک ، بررسی مالکیت مالک است.
برای بررسی مالکیت مالک میبایست در اولین قدم ، اسناد و مدارک مالکیت شخص مالک مانند سند شش دانگ، سند تک برگ ، سند تفکیکی و … مشاهده و بررسی شود.
در قدم دوم میبایست از اداره ثبت اسناد و املاک ، استعلام اسناد رویت شده را دریافت و از صحت آن اطمینان حاصل کنیم.
بنابراین مطمئن ترین راه برای احراز مالکیت استعلام ازاداره ثبت اسناد و املاک است.
هدف از احراز مالکیت و بررسی مالکیت مالک این است که بدانیم از نظر دولت و دادگاه چه کسی مالک تلقی میشود؟
با استناد به قانون ثبت میتوانیم بگوییم ، دولت و دادگاه صرفا کسی را مالک میشناسد که ملک در اداره ثبت به نام او ثبت شده باشد.
بنابراین به این نتیجه میرسیم که اگر کسی ملکی را به وسیله ی مبایعه نامه عادی خریداری کرده باشد در برابر دولت و دادگاه به عنوان شناخته نمیشود.
پیشنهاد میشود اگر شما قصد انجام معاملات ملکی دارید و از روشهای بررسی اسناد واستعلام از ثبت آگاهی ندارید و یا وقت و زمان بررسی آنها را ندارید حتما از یک وکیل و یا شخص آگاه به این امور کمک بگیرید تا به مشکلات احتمالی ناشی از معاملات ملکی که امروزه بسیاری را درگیر کرده است ، دچار نشوید.
شاید برای شما سوال پیش بیاید که بررسی مالکیت مالک چه اهمیتی دارد؟
زمانی اهمیت و کاربرد احراز مالکیت مالک نمایان میشود که شما در انجام معاملات ملکی به وسیله ی اسناد مالکیت میتوانید، میزان سهم مالک از ملک و همچنین حدود و اختیارات مالک در نقل و انتقال ملک را شناسایید کنید.
با علم به این مسائل ریسکهای انجام معاملات ملکی تا حد قابل توجهی کاهش میبابد و در نتیجه شما میتوانید معاملاتی با نتیجه مطلوب و معلوم را منعقد سازید.
اهلیت مالک
از آنجایی که درنظام حقوقی داشتن اهلیت برای انجام معاملات از ملزومات محسوب میشود و برای آن قوانین و مقررات و اصولی تعیین شده است ، ما میبایست برای انجام معاملات ملکی نیز از اهلیت مالک اطمینان حاصل کنیم.
ما میدانیم از نظر قانون صرفا افرادی میتوانند به انجام معاملات بپردازند که دارای اهلیت باشند.
به مواد قانونی ذیل توجه نمایید:
- ماده ۲۱۰ قانون مدنی:
متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند.
- ماده ۲۱۱ قانون مدنی:
برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند.
- ماده ۲۱۲ قانون مدنی:
معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند به واسطه عدم اهلیت باطل است.
- ماده ۲۱۳ قانون مدنی:
معامله محجورین نافذ نیست.
از مواد قانونی فوق نتیجه میگیریم، طرفین معامله باید بالغ ، عاقل و رشید باشند، یعنی توانایی تصرفات عاقلانه به اموالشان را داشته باشند.
یک نکته در رابطه با ماده 213 قانون مدنی لازم به ذکر است ؛ با توجه به این که معاملات محجورین (صغیر، غیر رشید، مجانین) غیر نافذ است اما با رعایت اصول مقرر در قانون میتواند نافذ باشد یا نافذ شود.
به نکات ذیل در رابطه با اهلیت توجه نمایید:
- معامله صغیرومجنون باطل است.
- معامله غیررشید، غیرنافذ است.
- افراد بالای 18 سال ، رشید و دارای اهلیت هستند و خلاف این امر فقط از طریق دادگاه قابل اثبات است.
- درمعامله ای که توسط نماینده مالک ، اعم از وکیل،ولی قهری و یا قیم صورت میگیرد، نماینده نیز باید صلاحیت و اهلیت معامله را دارا باشد.
- اگر مالک، مسن باشد و محجور و غیر رشید به نظر برسد میبایست از اداره سرپرستی قوه قضاییه در خصوص احتمال محجور بودن وی تحقیق کرد.
- برای صحت معاملات ملکی محجور ، علاوه بر امضاء قیم، تایید و تنفیذ اداره سرپرستی قوه قضاییه نیزلازم است.
احتمال ممنوع المعامله بودن
گاهی ممکن است شخص اهلیت انجام معامله را داشته باشد اما ممنوع معامله باشد ، بنابراین کسی که قصد در انجام معاملات ملکی دارد میبایست ، وضعیت ممنوع المعامله بودن مالک را نیز بررسی کند.
افراد ممنوع المعامله به دو دسته تقسیم میشوند:
- تاجر ورشکسته
- محکومان ممنوعیت از معامله توسط دادگاه
حال این سوال پیش می آید که چگونه باید از ممنوع المعامله بودن طرف معامله مطلع شویم؟
پاسخ این سوال آن است که ، اگر کسی ممنوع المعامله باشد ، نام او در سایت سازمان ثبت اسناد و املامک درج خواهد شد.
برای اطمینان بیشتر و با توجه به این که گاهی به روز رسانی این اسامی با تاخیر صورت میگیرد میبایست ، از طریق استعلام ثبت تا حد زیادی از ممنوع المعامله بودن یا نبودن مالک اطمینان حاصل نماییم.
ذکر چند نکته در ارتباط با اشخاص ممنوع المعامله لازم است:
- ماده 418 قانون تجارت مقرر میدارد ،تاجر ورشکسته از تاریخ صدور حکم از مداخله در تمام اموال خود حتی آنچه که ممکن است در مدت ورشکستگی عاید او گردد‌ممنوع است. در کلیه اختیارات و حقوق مالی ورشکسته که استفاده از آن موثر در تادیه دیون او باشد مدیر تصفیه قائم‌مقام قانونی ورشکسته بوده و حق‌دارد به جای او از اختیارات و حقوق مزبوره استفاده کند.
- معاملات قبل از اعلان حکم ورشکستگی تاجر، باطل نیست.
- معاملات بعد از اعلان حکم ورشکستگی تاجر، باطل است و شخصی که با تاجر ورشکسته معامله کرده است باید ملک مورد معامله را مسترد کند و برای پس گرفتن وجه پرداختی خود ، جزو طلبکاران ورشکسته قرار بگیرد.
- محکومین دادگاه ها به ممنوعیت معامله اصولا، اشخاص دارای وابستگی و منصب به حکومت پهلوی، کسانی که ثروتشان محصول ربا-غصب-رشوه-اختلاس-سرقت-قمار-مقاطعه کاری و معاملات دولتی-فروش زمینهای موات-دایر کردن اماکن فساد و …. میباشند.
