املاک از جهات مختلف به شرح ذیل دسته بندی میشوند :
- کاربری املاک
- موقعیت استقرار املاک
- وضعیت ثبتی املاک
هر یک از موارد فوق قواعد حقوقی خاصی را درخصوص ملک تبیین میکنند.
ما در ذیل به تفکیک این تقسیمات را شرح میدهیم:
کاربری املاک
تعیین چگونگی استفاده از زمین را کاربری زمین می گویند ؛ شایان ذکر است تعیین کاربری اراضی شهری و همچنین ایجاد هرگونه تغییر کاربری املاک شهری میبایست توسط شورای عالی شهرسازی و معماری به تصویب برسد.
کاربری شهری از لحاظ موضوع استفاده ملک عبارت است از :
مسکونی ،تجاری ،آموزشی ،آموزش حرفه ای وعالی ،فرهنگی (اماکن تاریخی و فرهنگی)،مذهبی(مسجد و تکایا) ، خدمات جهانگردی و پذیرایی ،درمانی، بهداشتی ، ورزشی ، اداری ، فضای سبز ، مناطق نظامی ، کاربری صنعتی
در ادامه به معرفی مهم ترین کاربری های مورد استفاده در املاک میپردازیم:
کاربری مسکونی
اراضی مسکونی به آن دسته از اراضی اطلاق میشود که بر اساس نقشه کاربری اراضی جهت احداث واحد ها و مجموعه های مسکونی برای افراد بنا شده اند.
کاربری اداری
هر ساختمان دولتی و یا ساختمان متعلق به نهادهای انقلاب اسلامی را ملک یا بنای اداری میگویند که بر حسب سلسله مراتب عملکرد و کاربری آنها به شرح ذیل است:
- اراضی اداری رده شهر و فراتر مانند : وزارتخانه ها،سازمانهای مستقل اداری و …
- اراضی اداری حوزه مانند: اداره مالیاتی حوزه
- اراضی اداره رده منطقه مانند: دادسرای منطقه،اداره برق منطقه ، ادارات آگاهی،کلانتری ها و ادارات پست منطقه
- اراضی اداری ناحیه منند : شهرداری نواحی و دفاتر پست
کاربری تجاری
واحد تجاری عبارت است از هر ساختمانی که برابر تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها ، به منظور کسب یا پیشه یا تجارت احداث گردیده و در آن واحد صنفی یا واحد تابع قانون تجارت فعالیت داشته باشد.
کاربری صنعتی
کاربری صنعتی در برگیرنده هر نوع زمین یا ساختمانی است که از لحاظ قانونی مجوز فعالیت صنعتی اعم از تولید، انبار و یا توزیع را داشته باشد؛
مانند کارخانجات، تعمیرگاهها و کارگاههای تولیدی.
معمولا کاربری صنعتی در شهرک های صنعتی و یا مناطق خارج شهرها قرار دارند ، حتی اگر بر اثر گسترش شهر، چنین ملکی داخل آن واقع گردد، معمولاً توسط دستگاههای مسئول و ذی ربط حکم انتقال آن به خارج شهر داده میشود.
کاربری کشاورزی و باغ
کاربری کشاورزی و باغ همانطور که از اسمش پیداست به محل کشت و زرع یا باغ اختصاص میابد .
باغ و یا زمین زراعتی به زمینهایی گفته میشود که مطابق نظر کمیسیون موضوع ماده 12 قانون اراضی شهری ، دایر محسوب و باغ یا زمین زراعی اعلام میگردد.
موقعیت استقرار املاک
اراضی شهری
مطابق ماده 2 قانون زمین شهری مصوب 1366 ، اراضي شهري زمينهايي است كه در محدوده قانوني و حريم استحفاظي شهرها و شهركها قرار گرفته است .
محدوده شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آینده آن در دوره اجرای طرح جامع شهری.
لازم به ذکر است شهرداری ها وظیفه ی کنترل و نظارت بر احداث هر گونه ساختمان ،تاسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدوده شهر را نیز به عهده دارند.
اراضی زمین شهری و غیر شهری به سه دسته ذیل تقسیم میشوند:
اراضی موات
زمین موات به زمینی گفته می شود که در گذشته سابقه عمران و احیاء و آبادی نداشته باشد.
مطابق ماده 3 قانون زمین شهری مصوب 6/1366 برای آن که زمینی موات محسوب شود میبایست مالک خصوصی نداشته باشد و سابقه آبادی و زرع یا بنا در آن وجود نداشته باشد.
مطابق ماده 6 قانون زمین شهری، کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها ونهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت‌جمهوری اسلامی است و
اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد.
1) اراضی بایر
مطابق ماده 4 قانون زمین شهری ، اراضی بایر شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و‌یا نداشته باشد؛ بنابراین زمین برای بایر بودن باید سه شرط ذیل را داشته باشد:
- مالک داشته باشد
- زمین شغول به کشت و زرع و آبادی نباشد
- مالک برای مدت نامعلوم و نامحدودی از آبادی آن چشم پوشیده باشد
لازم به ذکر است مطابق ماده 8 قانون زمین شهری ، کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه می باشد.
2) اراضی دایر
زمینهای احیاء شده‌ای است که مستمراً مورد بهره‌برداری است.
زمینهای دایر مشمول قانون زمین شهری ،صرفا اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می باشد.
- اراضی غیرشهری
اراضی واقع در خارج از محدوده شهر ها و شهرکها را اراضی غیر شهری مینامند؛
مانند: اراضی روستایی ، جنگلی، مستحدثه و… .
وضعیت ثبتی املاک
مطابق قانون ثبت عمومی مصوب 1306 و قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 ، مالکین کلیه اراضی و املاک مکلف هستند ملک خود را در ادارات ثبت اسناد و املاک به ثبت برسانند.
املاک از نظر وضعیت ثبتی به چهار دسته به شرح ذیل قابل تقسیم است:
- املاک ثبت شده
املاکی که عملیات ثبتی آن به پایان رسیده و سند مالکیت آن مطابق اطلاعات ثبت شده در دفتر املاک صادر و به مالک آن تحویل داده شده املاک ثبت شده نام دارد.
- املاک جاری
املاکی که تقاضای ثبت آن به اداره ثبت ارائه شده است اما هنوز منجر به ثبت ملک در دفتر املاک نگردیده است املاک جاری میگویند.
- املاک مجهول المالک ثبتی
املاک مجهول المالک از نظر قانون ثبت به املاکی اطلاق میشود که به ثبت عمومی گذاشته شده ولی در مهلت مقررهیچ شخصی تقاضایی نسبت به ثبت آنها به اداره ثبت ارائه ننموده است و نام مالک آنها به ثبت نرسیده است ، بدین دلیل آن املاک را مجهول المالک تلقی می کنند
- املاک از قلم افتاده
چنانچه در حین اجرای ماده ششم قانون ثبت مبنی بر شماره دادن به املاک به منظور ثبت اجباری املاک غیر منقول و پس از شماره‌گذاری املاک هر قطعه یا بخشی ، معلوم شود که ملکی از قلم افتاده مطابق ماده 9 قانون ثبت آخرین شماره آن بخش برای آن اختصاص داده میشود.
حال با توجه به توضیحات فوق به بیان آثار حقوقی ثبت ملک میپردازیم، آثار حقوقی ثبت ملک توسط اداره ثبت به دو مورد به شرح ذیل تقسیم میشود:
- ثبت مالکیت در دفتر املاک به عنوان دلیل اثبات مالکیت
مطابق ماده ٢٢ قانون ثبت،همین که ملکی طبق مقررات در دفتر املاک ثبت شد دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده باشد و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد را مالک خواهد شناخت.
- اجباری بودن ثبت معاملات راجع به املاک
مطابق ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک ، معاملات راجع به عین یا منافع املاک و نیز حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد اجباری است.
همچنین ماده 48 قانون مذکور مقرر میدارد :
سندی که مطابق مواد قانونی باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده باشد در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد.
لازم به ذکر است برخی مواد قانونی نظیر ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب 10/11/1395، ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک را تخصیص زده است و مقرر داشته :
کلیه معاملات اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی، باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد،.
اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیر منقول تنظیم شوند ،مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیر قابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.
بنا بر این قراردادهای عادی راجه به اموال غیر منقول زمانی قابل استناد هستند که به تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی باشند.
