گفت و گوی زنده اینستاگرامی
حسین اقدامی ( نویسنده ، وکیل دادگستری و مشاورحقوقی در زمینه املاک و مستغلات ) وو مهندس بیژن خطیبی (عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ، نائب رئیس انجمن صنفی پیمانکاران )
با موضوع : شرایط پیش فروش ساختمان با استفاده از شناسنامه فنی
تاریخ : شنبه 20 اردیبهشت ساعت 23
شرایط پیش فروش ساختمان با استفاده از شناسنامه فنی
خلاصه گفت و گو
بحثی که سال های سال است صنعت ساختمان با آن درگیر می باشد پیش فروش ساختمان است .
قانون گذار در سال 1389 قانونی را تحت عنوان قانون پیش فروش ساختمان تصویب کرد.
با تصویب قانون پیش فروش ساختمان از سال 1389 به بعد پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی جرم محسوب می شود .
قانون پیش فروش ساختمان یکی از بدترین قوانینی است که در طول دوره قانون گذاری ایران نوشته شده و دارای ایرادات حقوقی بسیاری می باشد .
بر اساس این قانون ،اگر سازنده یا مالک بخواهد ملکی را تا قبل از پایان کار واگذار کند ، قرارداد پیش فروش محسوب می شود و می بایست این قرارداد در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود .
با توجه به اینکه تنظیم این قرارداد یک سری زیر ساخت ها را نیاز داشت ، در سال 1393 آیین نامه و دستور العمل های آن که مهمترین ان شناسنامه فنی بود صادر شد .
شناسنامه فنی
شناسنامه فنی ساختمان سندی است که مشخصات کلی یک بنا در آن ذکر شده است.
در این سند مواردی از قبیل مشخصات مهندسین طراح، ناظر و مجری، مشخصات سازه‌ای، اطلاعات معماری، مشخصات دیوارها و نماها، مشخصات تجهیزات و تأسیسات نصب شده در ساختمان .اطلاعات فنی تجهیزات و تأسیسات مکانیکی، اطلاعات فنی تجهیزات برق و مشخصات آسانسور نوشته شده است .
با مطالعه شناسنامه فنی ملک می توان اطلاعات عموی و کلی راجع به ساختمان کسب کرد .
شناسنامه فنی ساختمان در صورت در خواست سازنده همزمان با صدور پروانه ساختمانی درخواست ازسوی شهرداری صادر می‌شود .
شناسنامه فنی شکل و کاربردی کاملا متفاوت از شناسنامه فنی و ملکی ساختمان دارد.
طبق ماده ۲۲قانون پیش‌فروش ،سازنده‌ای که قصد پیش‌فروش واحدهای مسکونی خود را داشته باشد باید همزمان با تقاضای اخذ پروانه ساختمانی ، نسبت به دریافت برگه شناسنامه فنی ساختمان برای تک تک واحدهای مسکونی اقدام کند .
پیش‌فروشنده‌ها باید برگه شناسنامه فنی ساختمان را از شهرداری دریافت کنند . مهندسان ناظر پروژه باید اطلاعات مربوط به چهار بخش کلیدی ساختمان را با آنچه در عمل ساخته شده، در برگه شناسنامه فنی ساختمان را تطبیق دهد.
اعتماد پیش خریدار با وجود شناسنامه فنی
وجود شناسنامه فنی برای ساختمان مزیت زیر را برای پیش خریدار دارد:
وعده‌های پیش فروشنده درباره کیفیت و محتوای فنی ساختمان در چهار بخش مشخصات ملکی و ثبتی از جمله مساحت پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری از طریق امضاهای درج شده در برگه شناسنامه فنی ساختمان ازسوی پیش‌خریدار قابل پیگیری و مطالبه خواهد بود .
در واقع وجود شناسنامه فنی باعث تقویت اعتماد و امنیت پیش‌خریداران می‌شود .و سازنده متعهد به تحویل آنچه در زمان پیش‌فروش به پیش خریدار وعده داده شده می باشد .
شناسنامه فنی و ملکی
شناسنامه فنی ملکی سندی است که اطلاعات کاملی را نسبت به ویژگی‌های فنی و نوع ساخت ساختمان ارائه می‌دهد.
برای مثال در این شناسنامه شیوه‌ی اسکلت بندی ساختمان آورده شده و همچنین آیین نامه‌های مورد استناد در ساخت و ساز نیز مشخص گردیده است.
تفاوت شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی
در بین برگه شناسنامه فنی ساختمان و دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان دو تفاوت آشکار وجود دارد که به ابهامات فعالان ساختمانی به نوعی پاسخ می‌دهد.
تفاوت اول در کاربرد این دو نوع شناسنامه است. برگه شناسنامه فنی ساختمان صرفا برای پروژه‌های پیش‌فروش مورد استفاده قرار می‌گیرد و برای سایر ساخت وسازها اختیاری است .
شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در صورت اجرای کامل برای همه ساختمان‌ها اجباری است.
تفاوت دوم این دو شناسنامه به مرجع صادرکننده آنها بازمی‌گردد.
برگه شناسنامه فنی ساختمان همزمان با صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری تهران صادر می‌شود .
اما دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان را سازمان نظام مهندسی بعد از صدور پروانه ساختمانی صادر می‌کند.
دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان باید ازسوی سازمان نظام مهندسی به عنوان شخص حقوقی و در پایان عملیات ساختمان امضا شود.
طبق قانون مصوب سال ۷۴، شهرداری‌ها باید قبل از صدور پایان کار نسبت به رویت دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و اطمینان از داشتن آن اقدام کنند.
