خرید و فروش ملک

فرآیند خرید ملک

خرید ملک

 

فرآیند خرید ملک

مرحله اول : جستجو و انتخاب ملک

اولین مرحله برای خرید ملک ، جستجوی ملک است و در این مرحله نکات ذیل را باید مورد توجه قرار داد :

 

  • ملک را صرفا از طریق آژانس ها و بنگاه های معتبر که دارای مجوز اتحادیه املاک و عضو سامانه کد رهگیری هستند جستجو کنید .
  • علاوه بر آژانس های املاک، جستجوی  ملک را از طریق سایت های معتبر جستجوی ملک می توان دنبال کرد و از قیمت املاک درمنطقه و محله های متفاوت مطلع شد.
  • بهتر است بازدید از ملک هم در شب و هم در روز انجام شود .
  • در مورد مشکلات احتمالی که ممکن است برای ملک وجود داشته باشد از همسایه ها و مدیر ساختمان پرس و جو به عمل آورید .
  • برخی از مشاورین املاک ممکن است با طرح مسائلی مانند پول لازم بودن مالک و یا اکازیون بودن قیمت ملک ، شما را وادار به عجله در خرید ملک کنند و در نتیجه موجب فریب شما شود.
  • به دلیل اینکه ممکن است متراژ مذکور در سند با متراژ واقعی ملک تفاوت داشته باشد ، بهتر است قبل از خرید ملک متراژ آن از طریق کارشناس خبره محاسبه و مشخص گردد.
  • علاوه بر بررسی ملک ، وضعیت مشاعات ساختمان و راه ها و معابر اطراف ساختمان ،مشاغل و کسب و کار های مجاور ساختمان و خدمات عمومی اطراف ملک را مورد بررسی قرار دهید .
  • بازدید از ملک را حتما بر طبق مشخصات و موقعیت مندرج در سند ملک انجام دهید که مبادا ملک دیگری را ،به جای ملک اصلی به رویت شما برسانند.
  • در خرید ملک هایی که مدت کوتاهی از خرید ملک توسط مالک می گذرد ،دقت بیشتری به خرج دهید.هر چقدر سابقه حضور مالک در ملک بیشتر باشد احتمال وجود مشکلات حقوقی در ملک کمتر است .
  • اگر قصد دارید ملک را به رهن بانک درآورید ،قبل از جستجوی ملک شرایطی که بانک برای املاکی که به رهن خود در می آورد قرار داده است را، پرس و جو کنید.

 

مرحله دوم : مذاکره با فروشنده

قدم دوم برای خرید ملک ، مذاکره با فروشنده است . در هنگام مذاکره با فروشنده نکات زیر را در نظر داشته باشید :

  • مهمترین موضوعاتی که طرفین می بایست بر سر آن مذاکره کنند و به توافق برسند قیمت ملک ، شرایط پرداخت ثمن معامله ،زمان بندی تحویل ملک و تنظیم سند رسمی می باشد .
  • هنگام خرید ملک از مذاکره با شخص واسطه بپرهیزید و مستقیما با مالک و یا نماینده قانونی او مذاکره نمایید .
  • لازم است بدانید مشاورین املاک از لحاظ قانونی هیچ مسئولیتی در خصوص حفظ منافع طرفین ندارند به همین دلیل یک شخص مسلط به امور ملکی و حقوقی را به همراه داشته باشید .
  • حتی الامکان از مذاکره در محل سکونت و یا دفتر فروشنده پرهیز کنید .
  • مذاکرات نهایی را در پایان روز انجام ندهید .
  • با توجه به اینکه امکان بررسی اسناد در یک روز ممکن نیست ،هیچ گاه مذاکره و امضای قرارداد را در یک روز انجام ندهید.
  • به دلیل اینکه یکی از مشکلات ، برداشت نادرست طرفین از توافقات صورت گرفته می باشد ،لازم است توافقات نهایی را به صورت شفاف و صریح در قررداد

مشخص کنید .

  • ممکن است جلسات متعددی برای مذاکره نیاز باشد بنابراین درپایان هر جلسه مواردی را که با فروشنده توافق شده را یادداشت نمایید .
  • قبل از نهایی شدن همه توافقات و امضای مبایعه نامه ،هیچ متنی را تحت عنوان صورت جلسه یا تفهم نامه یا هر عنوان دیگر امضاء نکنید.

 

فرآیند خرید ملک

 

مرحله سوم : نگارش مبایعه نامه

در حال حاضر اکثر مبایعه نامه های املاک درآژانس های املاک و توسط مشاوران املاک بر روی فرم های چاپی از پیش آماده  نوشته شده  است .

هر چند طرفین امکان تغییرات اساسی در متن مبایعه نامه را ندارند اما اگر با یکی از بند های موجود مخالف باشند می توانند در بخش توضیحات قید کنند که بند مذکور حذف شده است .

 

این امکان نیز وجود دارد که اگر طرفین بخواهند متنی را علاوه بر آنچه در فرم ها وجود دارد به قرارداد اضافه کنند در بخش توضیحات ،آن مورد را ذکر کنند.

مواردی که لازم است که هنگام نگارش مبایعه نامه  مورد توجه قرارگیرد از قرار ذیل است :

  • بهتر است نوشتن قرارداد توسط شخص دیگری غیر از طرفین قرارداد انجام شود.
  • برای نوشتن قرارداد از یک خودکار، و یک رنگ استفاده شود .
  • اطلاعات هویتی طرفین بر اساس کارت ملی و شناسنامه تکمیل شود و تنها به اظهارات طرفین اکتفا نشود.
  • قرارداد توسط شخصی که خط خوش و خوانا دارد نوشته شود.
  • مشخصات ملک به صورت کامل و دقیق و صرفا بر اساس اسناد رسمی در مبایعه نامه نوشته شود .
  • شماره پلاک ثبتی ملک و در صورتی که ملک تفکیک شده است شماره قطعه و بخش و شهر و منطقه ثبتی را بر اساس سند مالکیت به صورت کامل قید شود .
  • قیمت ملک هم به عدد و هم به حروف نوشته شود.
  • اگر شخصی به وکالت یا به نمایندگی مالک ،قرارداد را امضاء می کند ،حتما مشخصات او و مشخصات سند وکالت ویا سند نمایندگی در قرارداد ذکر شود .
  • اگر یکی از طرفین قرارداد شرکت ویا موسسه است ، حتما شماره ثبت و شناسه ملی شرکت درج شود .
  • اگر تمام یا بخشی از مبلغ قرارداد با چک بانکی پرداخت می شود ، مشخصات کامل چک ها در قرارداد ذکر شود .
  • مبایعه نامه باید حداقل در سه نسخه با ارزش یکسان نوشته شود.
  • در صورتی که مبایعه نامه دست نویس دارای خط خوردگی است ،در بخش توضیحات خط خوردگی توضیح داده شود .
  • از نوشتن بین خطوط چاپی مبایعه نامه پرهیز شود.
  • اگر قصد دارید بخش هایی از فرم چاپی مبایعه نامه را حذف کنید علاوه بر خط کشیدن روی آن ،حتما در قسمت توضیحات به حذف آن بخش اشاره کنید.
  • دقت کنید تاریخی که برای حضور طرفین در دفتر خانه انتخاب می شود مصادف با تعطیل رسمی نباشد .
  • آدرس ملک و موقعیت آپارتمان را در ساختمان به صورت دقیق وبا جزئیات ذکر کنید.
  • در صورتی که مبایعه نامه ابتدا به صورت دست نویس نوشته شده و سپس تایپ می شود دقت داشته باشید که متن مبایعه نامه تایپی همان متن مبایعه نامه دست نویس باشد.
  • اگر وجه التزامی برای تخلف از اجرای تعهدات طرفین در نظر گرفته می شود دقت داشته باشید مبلغ آن به نحوی باشد که احتمال تخلف متعهد را به حد اقل برساند.
  • در قرارداد نوشته شود که وجه التزام و جریمه ای که برای تخلف از انجام تعهد در نظر گرفته شده است جانشین تعهد اصلی نیست .وطرف قرارداد می تواند علاوه بر وجه التزام اجرای تعهد اصلی را از شخص متعهد مطالبه کند .
  • اگر پایان کار ملک ،قدیمی است بهتر است از مالک خواسته شود در زمان تنظیم سند پایان کارجدید ارائه دهد.
  • شرایط پرداخت قیمت ملک در عرف به این نحو است که 30تا40درصد در هنگام امضای قرارداد و 30تا 40 درصد هنگام تحویل ملک و مابقی در هنگام تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار می باشد.
  • اگر چند نفر به عنوان خریدار قرارداد را امضاء می کنند ،نام همه آنها و سهم هریک از آنها به دقت در قرارداد ذکر شود.
  • با توجه به اینکه وکیل هیچ گونه تعهدی در اجرای تعهدات فروشنده ندارد ،بهتر است در قرارداد نوشته شود که وکیل نیز نسبت به اجرای تعهدات فروشنده مسئولیت دارد.
  • علاوه بر تاریخ حضور در دفتر خانه ،شماره دفتر خانه به حروف و عدد و آدرس دفترخانه قید شود.
  • اگر طرفین بخواهند ملک را با وام انتقال دهند، میزان اصل بدهی ،میزان اقساط معوق ،تعداد و مبلغ اقساط باقی مانده و سود متعلقه بر اساس استعلام بانکی در قرارداد نوشته شود.
  • اگر خریدار قصد دارد بخشی از قیمت قرارداد را از طریق وام بانکی و در رهن بردن ملک تامین کند ،می بایست در قرارداد از فروشنده برای همکاری لازم تعهد بگیرد.
  • بهتر است در قرارداد تمام تجهیزاتی که هنگام تحویل ملک باید به مالک تحویل داده شود ، نوشته شود .

 

 

مرحله چهارم : امضای قرارداد و مبادله اسناد

 

بعد از نوشتن مبایعه نامه نوبت به امضای قرارداد می رسد و لازم است نکاتی را هنگام امضای قرارداد در نظر داشته باشیم .

  • دقت داشته باشید قبل از امضای قرارداد به صورت کامل و دقیق متن قرارداد را مطالعه کنید.
  • اگر قرارداد به صورت کاربنی است ، هر سه نسخه قرارداد ،به صورت اصل امضاء شود.
  • اگر مبایعه نامه در سامانه کد رهگیری املاک ثبت شده باشد ،نیازی به امضای همه صفحات نیست .
  • علاوه بر امضا ،تمام صفحات باید اثر انگشت داشته باشد .
  • حتما امضای قرارداد توسط طرفین ،در حضور یکدیگر صورت گیرد و به هیچ وجه در غیاب یکی از طرفین قرارداد امضاء نشود .
  • به هیچ عنوان قرارداد به صورت سفید امضاء در اختیارمشاورین املاک و یا شخص ثالث قرار نگیرد .
  • بلافاصله بعد از امضای قرارداد حتما نسخه مربوط به خود را از مشاور املاک دریافت کنید و به هیچ وجه سه نسخه امضاء شده را نزد مشاور املاک نگذارید .
  • تا زمان تنظیم قرارداد بهتر است اصل سند مالکیت نزد مشاور املاک به صورت امانت بماند تا از هرگونه سوءاستفاده احتمالی مالک جلوگیری شود . مشاور املاک موظف است در قبال نگهداری اسناد ،به طرفین رسید دهد .
  • از مدارک شناسایی طرفین و اسناد ملک ،کپی تهیه شود و به طرفین ارائه شود .
  • اگر قیمت ملک به صورت چک پرداخت می شود، دریافت چک توسط خریدار در مبایعه نامه و یا روی برگه چک رسید شود .
  • اگر چک توسط شخصی غیر از خریدار صادر می شود ،پشت چک توسط خریدار امضاء شود .
  • اگر شخصی غیر از مالک ، هرگونه حق انتفاعی در ملک دارد ،باید این شخص نیز قرارداد را امضاء کند و در قرارداد ذکر کند که حقوق خود از ملک را ،به خریدار انتقال داده است .
  • اگر فروشنده بی سواد است برای جلوگیری از هر ادعایی در آینده ،یکی از نزدیکان فروشنده نیز قرارداد را امضاء کند.

 

 

مرحله پنجم : تحویل ملک

در هنگام تحویل ملک نکاتی است که باید مورد توجه قرار گیرد :

  • بهتر است تحویل ملک در حضور اشخاص دیگری مثل مشاور املاک صورت گیرد تا در صورتی که فروشنده از تحویل ملک خودداری کرد، شهودی برای صورت جلسه کردن موضوع حضور داشته  باشد .
  • در هنگام تحویل ملک صرفا به تحویل گرفتن کلید اکتفا نکنید و حتما از ملک بازدید شود تا از تخلیه بودن آن مطمئن شوید .
  • مبلغی را که در زمان تحویل ملک متعهد به پرداخت آن هستید صرفا به فروشنده یا وکیل او تحویل دهید .
  • در صورت تحویل گرفتن ملک ، مراتب را صورت جلسه کنید و به امضای طرفین برسانید .
  • بلافاصله بعد از تحویل گرفتن ملک ، قفل های ملک را تعویض کنید .
  • اگر ملک دارای مستاجر است و هنوزمدت قرارداد اجاره تمام نشده در صورت توافق طرفین ،میتوان در قرارداد ذکر کرد که ، قرارداد اجاره به خریدار منتقل می شود و خریدار نیز تعهد پرداخت مبلغ ودیعه به مستاجر را بر عهده خواهد گرفت .
  • هنگام تحویل ملک ،توابع ملک مانند انباری و پارکینگ باید به خریدار تحویل داده شود و از تخلیه بودن آن مطمئن شد .
  • در مواردی که زمان تحویل ملک بعد از تنظیم سند رسمی است ،ممکن از در زمان تنظیم سند رسمی ،دفتر اسناد رسمی قبض تخلیه صادر کند و فروشنده در سند رسمی متعهد به تحویل ملک در زمان معین شود ،اگر در زمان مقرر فروشنده از تحویل ملک خودداری نماید ،خریدار می تواند با مراجعه به اداره اجرای ثبت سازمان ثبت اسناد واملاک تخلیه ملک را بخواهد .در این صورت بدون نیاز رجوع به دادگاه ،در زمان کوتاهی ملک تخلیه خواهد شد .

 

مرحله ششم : نکات تنظیم سند رسمی

آخرین مرحله در فرایند خرید ملک ،تنظیم سند رسمی محسوب می شود .

در این مرحله طرفین با حضور در دفتر اسناد رسمی که از قبل تعیین کرده اند ،سند انتقال رسمی ملک از مالک به خریدار را امضاء می کنند .

در هنگام تنظیم سند رسمی به نکات زیر توجه داشته باشید :

1-اگر روز تنظیم سند رسمی مصادف با تعطیلی شد ،اولین روز بعد از تعطیلی روز تنظیم سند رسمی محسوب می شود .

2- در هنگام حضور در دفتر خانه ،مابقی ثمن باید به صورت وجه نقد و یا چک تضمن شده باشد در غیر این صورت فروشنده می تواند گواهی عدم حضور از دفتر خانه دریافت کند .

3- در صورتی که طرفین توافق کنند که تاریخ حضور در دفتر خانه را به تاخیر بیاندازند ،حتما باید این توافق نوشته شود .

4- قبل از تنظیم سند رسمی انتقال ،از دفتر خانه پیش نویس سند رسمی انتقال را دریافت کنید و به دقت مورد مطالعه قرار دهید . در صورت وجود هر مغایرتی بین سند انتقال و مبایعه نامه ،مورد را به دفتر خانه تذکر دهید .

5- اگر همزمان با سند انتقال ،قبض تخلیه نیز صادر شده ،دقت کنید فروشنده قبض تخلیه را نیز امضائ کرده باشد .

6- مفاصاحساب مالیات و عوارض شهرداری برای تنظیم سند رسمی کلیه املاک و مفاصاحساب تامین اجتماعی و اتحادیه صنفی برای تنظیم سند رسمی املاک تجاری،اداری و صنعتی لازم است .

 

برگرفته از کتاب :

راهنمای حقوقی خرید و فروش پیش خرید و پیش فروش املاک و مستغلات

نوشته : حسین اقدامی

 

برای مطالعه سایر نکات به کتاب راهنمای خرید و فروش مراجعه شود.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *