اجاره به شرط تملیک
علی وفادار
استادیار پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات فرهنگی و دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران شمال
فصلنامه حقوق ،مجله دانشکده حقوق و علوم سیاسی ، دوره 38،شماره 1،بهار 1387
( تاریخ دریافت : 10/7/1385 – تاریخ تصویب 3/10/1385 )
چکیده :
مفهوم
قرارداد اجاره به شرط تملیک قراردادی است که به موجب آن مورد معامله اجاره داده می شود ، و در آن شرط می شود که مالکیت مورد معامله در پایان مدت اجاره در صورت پرداخت تمامی اقساط مال الاجاره توسط مستاجر ، به نام او انتقال یابد .
قرارداد اجاره به شرط تملیک از جمله نهادهای حقوقی است که با آنکه سابقه فقهی ندارد و در قانون مدنی ذکر نشده است .
در این قرارداد ،تصرف مستاجر به دلیل مالکیت و نسبت به منافع عین مستاجره دارای وجه قانونی بوده و صحیح است .
قرارداد اجاره به شرط تملیک چه نوع عقدی است؟
قرارداد اجاره به شرط تملیک ، یک عقد لازم معوض و تکمیلی است . می تواند در مورد خانه ، زمین یا هر نوع کالای دیگر در بخش های متفاوت مثل کشاورزی و خدمات باشد .
در این قرارداد اجاره اصول کلی در مورد طرفین قرارداد تابع عقد اجاره می باشد .
انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک
اجاره به شرط تملیک را می توان به دو گروه اصلی تقسیم کرد:
الف – در این گروه هدف اصلی عقد بیع است که به شکل اجاره منعقد می شود .
ب – در این گروه نخستین هدف همان اجاره است ولی در ضمن آن حق انتخاب خرید به مستأجر عطا می گردد.
بررسی خصایص اجاره به شرط تملیک
الف – لازم بودن عقد
ب- معوض بودن عقد
پ- تملیکی بودن
ت – معین بودن عقد
ث- مدت دار بودن عقد
ج – رضایی بودن عقد
ویژگی های اجاره به شرط تملیک در سیستم بانکداری کشور
این نوع اجاره عقدی است لازم که طرفین متعهد به انجام تعهدات خود طبق قرارداد می باشند .
و نمی توانند قرارداد را فسخ نمایند مگر در موارد خیارات یا بنا بر شروط ضمن عقد .
در این عقد می توان هر شرطی را که مخالف ماهیت و مقتضای عقد و نیز مغایر با شرع مقدس اسلام نباشد با تراضی طرفین در عقد قرارداد منظور کرد .
شروط ضمن عقد قرارداد اجاره به شرط تملیک
1-شرط مباشرت : به این معنی که مستأجر موظف است از منافع عین مستاجره شخصا بهره برداری نموده وحق ندارد اموال مورد اجاره را واگذار نماید یا اجاره دهد یا وثیقه بگذارد یا قرض بدهد یا انتقال بدهد .
2-شرط زمان : به لحاظ آنکه در این عقد مستاجر نقش امین را دارد بنابراین وی ضامن تلف شدن مورد اجاره نخواهد بود .
مگر در صورت تفریط و تعدی و یا اینکه ضمن عقد موضوع ضامن بودن وی در قبال تلف شدن مال منظور شده باشد .
3-شرط اختیار فسخ برای بانک :
از آنجا که این نوع اجاره ، عقد لازم می باشد بانک با گنجاندن شرط ضمن عقد ، اختیار فسخ را در مواردی برای خود محفوظ می دارند .
4 – شرط بیمه
مستاجر موظف است همه ساله عین مستاجره را به هزینه خود و به نفع بانک و به میزان مانده تعهدات بیمه نماید .
5- شرط نگهداری
مستاجر موظف است از اموال مورد اجاره به نحو مطلوب نگهداری و بهره برداری نماید .
6- شرط پرداخت حقوق دولتی
پرداخت تمام مالیات ها و عوارض و حقوق دولتی متعلق به عین مستاجر بدون حق مطالبه از بانک از اموال خود تامین نماید .
7- شرط نظارت و پرداخت حقوق دولتی
8- شرط تملیک
با توجه به مطالب گفته شده می توان نتیجه گرفت که تکالیف و حقوق دو طرف قرارداد باید دقیقا قید گردد تا هیچ یک از طرفین نتواند از شرایط موجود سوءا ستفاده کند .
هچنین بالا بودن نرخ مالیات و هزینه های ثبتی و غیره باعث بالا رفتن قیمت تمام شده می گردد.
در نتیجه مصرف کنندگان از استفاده از چنین عقدی رویگردان می شوند .
دانلود متن کامل مقاله
