املاک تجاری

تأثیر کرونا بر قراردادهای اجاره املاک تجاری

تأثیر کرونا بر قراردادهای اجاره املاک تجاری

تأثیر کرونا بر قراردادهای اجاره املاک تجاری

 

یکی از سوالات که این روزها بسیارمطرح می شود این است که آیا مستاجران املاک تجاری در شرایطی که به دلیل وجود ویروس کرونا در سطح کشور پدید آمده  می توانند با استناد به فورس ماژور یا هارد شیپ ،از پرداخت اجاره بها  خودداری  ورزند ؟

سوال دیگری که در این ارتباط مطرح می شود آن است که  آیا می توان به استناد شرایط کرونا، ادعای فسخ قرارداد های املاک تجاری را طرح نمود؟

برای پاسخ به این سوال هر یک از حالت های فورس ماژور و هارد شیپ به تفکیک مورد بررسی قرار میگیرد.

 

فورس ماژور به چه معناست  و چه ارکانی دارد ؟

فورس ماژور یا قوه قهریه در معنای عام  به هر حادثه ای گفته می شود که غیر قابل پیش بینی، غیر قابل دفع و خارج از اراده شخص متعهد  باشد و   مانع اجرای تعهدات قرارداد توسط متعهد شود.

فورس ماژور ممکن است اجرای تعهدات را به صورت دائم مختل کند و یا ممکن است  باعث تاخیر در اجرای تعهدات گردد.

در حالت اول، فورس ماژور باعث سقوط تعهد و انحلال قرارداد می شود و در حالت دوم، فورس ماژور باعث تعلیق موقت تعهدات قراردادی می گردد.

حوادث طبیعی یکی از مصادیق بسیار شابع فورس ماژور محسوب می شود.

حادثه ای که از آن تحت عنوان فورس ماژور نام برده می شود می بایست  دارای شرایط زیر باشد:

  1. غیر قابل پیش بینی
  2. غیر قابل دفع
  3. خارجی بودن

1- غیر قابل پیش بینی بودن

غیر قابل پیش بینی به این معنا که وقوع این شرایط خاص ، ناگهانی و غیر عادی و نادر باشد واگر متعهد احتمال وقوع آن را می داد ، مسلما قرارداد را منعقد نمی کرد و تعهدی را بر عهده نمی گرفت .

 

2- غیر قابل دفع بودن

غیر قابل دفع به این معنا که، مانعی در اجرای تعهد ایجاد شود که قابل رفع نباشد ودفع آن از توان هر شخص متعارفی خارج باشد .

لازم است بدانیم که اگر امکان رفع مانع وجود داشته باشد و یا حتی امکان رفع آن وجود داشته اما دشوار باشد ، فورس ماژور محسوب نمی شود .

 

3- خارجی بودن

خارجی بودن به این معنا که شخص متعهد این شرایط را ایجاد نکرده و باعث بروز حادثه نشده باشد ویا به هر دلیلی مسبب در ایجاد حادثه نبوده باشد .

آیا کرونا فورس ماژور محسوب می شود ؟

وضعیت موجود در کشور در نتیجه ویروس کرونا، باتوجه به ویژگی های شرایط فورس ماژور که در بالا  برشمردیم، برای بسیاری از قراردادها و تعهدات فورس ماژور محسوب می شود و بسیاری از قراردادها ممکن است به استناد فورس ماژور منحل و یا معلق شوند.

 

ویروس کرونا مجوزی بر عدم پرداخت اجاره بها  نیست

در اینکه شرایط کرونا برای مستاجرین املاک تجاری فورس ماژور محسوب می شود محل تردید است.

توضیح بیشتر آنکه، تعهد مستاجر، پرداخت اجاره بها به موجر است و اگرچه وضعیت کرونا، فعالیت بسیاری از املاک تجاری را مختل نموده و بالتبع توانایی مستاجرین این املاک برای پرداخت اجاره کاهش یافته است اما شرایط کرونا مانع از پرداخت اجاره توسط مستاجرین نیست.

به عبارت دیگر، شرایط کرونا برای تعهد مستاجرین نسبت به پرداخت اجاره فورس ماژور و مانع محسوب نمی شود و مستاجر می تواند بدون هرگونه مانعی تعهد در خصوص پرداخت اجاره را انجام دهد.

بنابراین مستاجرین املاک تجاری متعهد به پرداخت اجاره بها در موعد مقرر در قرارداد می باشند و اگر به دلیل شرایط پیش آمده ( کرونا ) نتوانسته اند کسب و کار دایری داشته باشند و سودی کسب کنند مجوزی بر عدم پرداخت اجاره بها نمی باشد.

 

 

تأثیر کرونا بر قراردادهای اجاره املاک تجاری

 

هارد شیپ به چه معناست؟

هارد شیپ یک اصطلاح حقوقی است که از آن به عنوان شرایط عسر و حرج هم یاد می شود.

مواردی مانند هاردشیپ یا فورس ماژور موضوعاتی  هستند که تغییراتی در اوضاع و احوال اجرای تعهد ایجاد می کنند .

در حالت فورس ماژور، اجرای قرارداد به صورت موقت و یا دائم متوقف می شود اما در شرایط هاردشیپ اجرای قرارداد توسط متعهد ممکن و مقدور است اما اجرای قرارداد، شخص متعهد را  با دشواری  و مشقت روبرو می کند و هزینه ی زیادی را به متعهد تحمیل می کند که در نهایت موجب ضرر غیرقابل جبران برای متعهد می شود.

در شرایط هارد شیپ، اولین گزینه تعدیل قرارداد است. تعدیل قرارداد به این معناست که تعهدات طرفین به نحوی تغییر کند که ضرری که به شخص متعهد در نتیجه حالت هارد شیپ وارد می شود جبران شود.

به صورت کلی سه شکل از تعدیل قرارداد در شرایط هاردشیپ قابل طرح است که عبارتند از تعدیل قانونی، تعدیل قراردادی و تعدیل قضایی.

تعدیل قانونی به معنای امکان تعدیل قرارداد به موجب حکم قانون است. به عنوان مثال، در قرارداداملاک تجاری دارای حق کسب و پیشه قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به طرفین قرارداد اجازه داده در صورت تغییر در هزینه های زندگی، در خواست تعدیل اجاره بها را طرح نمایند.

حالت دیگری تعدیل، موردی است که طرفین در هنگام انعقاد قرارداد شرط هاردشیپ را در قرارداد درج کنند .

به این معناست که اگر تغییراتی در شرایط اولیه قرارداد که مبنای توافق طرفین بوده رخ دهد و موجب بهم خوردن تعادل در قرارداد شود ، و فشار نامتعارفی بر یکی از طرفین قرارداد وارد نماید ،طرفین بتوانند وارد مذاکره شده ، قرارداد را بازبینی کنند و تغییراتی در آن ایجاد نمایند .

باتوجه به ماده 10 قانون مدنی و احترامی که قانونگذار برای اراده ی آزاد طرفین قائل است ،در عقد اجاره املاک تجاری ، طرفین می توانند جهت جلوگیری از ضرر یکی از طرفین در هنگام بروز شرایطی مانند کرونا و یا موارد دیگر، شرط هاردشیپ را در قرارداد درج کنند.

حالت سوم نیز تعدیل قضایی است.  در تعدیل قضایی، قاضی حق تعدیل قرارداد در صورت تحقق شرایط هارد شیپ را خواهد داشت.

در نظام حقوقی ایران، تعدیل قانونی و قراردادی مورد پذیرش قرار گرفته  است اما اگر در قانون و یا قرارداد،  شرایط هارد شیپ پیش بینی نشده باشد در اینکه به استناد شرایط هارد شیپ قاضی می تواند قرارداد اجاره را تعدیل و یا فسخ نماید، بین حقوق دانان اختلاف نظر است.

در حال حاضر در رویه قضایی، تعدیل قضایی قرارداد اجاره به استناد عسر و حرج مستاجر  در شرایط تغییر اوضاع و احوال پذیرفته شده نیست و محاکم در اینخصوص بسیار محتاطانه عمل می کنند.

از سوی دیگر برخی حقوق دانان با استناد به قواعد و مبانی فقهی مانند قاعده نفی عسر و حرج، قاعده لاضرر و نظریاتی مانند شرط ضمنی و غبن حادث   امکان تعدیل قرارداد را پذیرفته اند.

براساس نظر این دسته از حقوقدانان، در قراردادهای مستمر مانند اجاره،  در صورت تغییر اوضاع و احوال حاکم بر قرارداد و برهم خوردن تعادل و موازنه قراردادی قاضی می تواند قرارداد را تعدیل نموده و در صورت عدم امکان تعدیل، حکم به فسخ قرارداد صادر نماید.

این حقوقدانان معتقدند وجود حق تعدیل اجاره بها در املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه به استناد قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و نیز امکان درخواست طلاق زوجه به دلیل عسر و حرج به استناد ماده 1130قانون مدنی نمونه هایی از حمایت قانونگذار از قاعده نفی عسر و حرج و پذیرش آن به عنوان یک قاعده کلی حاکم بر قراردادهای است و این موارد اختصاصی به موارد تصریح شده قانونی ندارد.

 

 

تأثیر کرونا بر قراردادها

آیا شرایط کرونا  معنای معیوب بودن مال مورد اجاره است؟

مطابق ماده 479 قانون مدنی«عيبي كه موجب فسخ اجاره ميشود عيبي است كه موجب نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع باشد.» براساس این ماده، اگر در مال مورد اجاره عیبی ایجاد شود که استفاده از مال را با سختی و مشقت روبرو کند، مستاجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.

همچنین  براساس ماده481 قانون مدنی«هر گاه عين مستاجره به واسطه عيب از قابليت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عيب نمود اجاره باطل ميشود.» مفهوم این ماده آن است که اگر مستاجر به صورت کامل امکان استفاده از ملک استیجاری را از دست بدهد، قرارداد اجاره باطل است.

پرسشی که در اینجا قابل طرح است آن است که آیا می توان شرایط کرونا را از مصادیق مواد فوق در نظر گرفت؟

در پاسخ به این سوال باید گفت،  عیبی که در مواد مواد 479 و 481 قانون مدنی به آن اشاره شده عیبی است که در خود مال الاجاره حادث شود و قابلیت استفاده از مال را به کلی و جزئی از بین ببرد.

حال اینکه امکان عدم استفاده از ملک تجاری در این شرایط به دلایل خارجی است که مربوط به ملک یا موجر نمی باشد در نتیجه  فسخ و یا بطلان قرارداد به استناد این مواد قابل تصور نیست.

 

نتیجه گیری

در نهایت نتیجه ای که می توان از مباحث فوق گرفت آن است که در املاک تجاری ، نمی توان به استناد فورس ماژور و یا عیب ، ادعای فسخ، تعلیق و یا بطلان قرارداد اجاره را مطرح کرد و شرایط موجود در این دست از قراردادها از مصادیق فورس ماژور  و یا عیب محسوب نمی شود.

از سوی دیگر اگرچه در رویه قضایی موضوع تعدیل قضایی قرارداد امری مهجور و دورافتاده است اما می توان به استناد برخی موازین و قواعد فقهی ، درخواست تعدیل قرارداد اجاره املاک تجاری و یا فسخ آن را طرح نمود.

 

حسین اقدامی(وکیل دادگستری و مشاور حقوقی)

فریبا صابری(کارشناسی ارشد حقوق جزا و جرم شناسی)

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *