تبیین ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش
سید محمد صادق طباطبایی _ عباس کیانی
مجله ی حقوقی دادگستری – سال هفتاد و هشتم ، شماره هشتاد و پنجم بهار 1393
چکیده
هدف اصلی این مقاله که با عنوان تبیین ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش به رشته تحریر درآمده است این است که مقصود قانونگذار را نسبت به ماهیت این گونه قراردادها منقّح و روشن سازد. زیرا از یک سو اصطلاحات در قانون مذکور ازجمله ( پیش فروش ) و( پیش خرید ) ظهور در بیع سلم دارد.و اصطلاحات (پیش فروشنده) و (پیش خریدار) ظهور در طرفین این قرارداد دارد .
از سوی دیگر قانون مدنی ایران در رابطه با لزوم قبض ثمن در مجلس عقد بیع سلم ساکت است . و بنابر نظر مشهور فقهاي امامیه، ازجمله شرایط صحت بیع سلم، قبض ثمن در مجلس عقد است .
مفهوم مالکیت
در فقه، مالکیت (به معناي اعم) در چهار مرتبه تصور شده است.
- مالکیت حقیقی که در واقع سلطنت تامه است، و از آن خداوند است .
- ما لکیت انسان بر نفس و اعضا و افعال و ذمه خود
- مالکیت مقولیه خارجیه به معنی هیئت حاصله از احاطه جسمی به جسم دیگر که مقوله جده نامیده می شود .
- مالکیت اعتباریه به اعتبار عقلا که از اعراض نیست تا محتاج محل یا محتاج وجود موضوع در خارج باشد .
پس مفهوم مالکیت یک مفهوم اعتباري محض است و جعل و اعتبار آن به نفس ملکیت است .
تعریف بیع در قانون مدنی ایران و فقه امامیه
ماده 338 با تاسی از نظر فقها می فرماید : بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم .
آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد ،از قرار ذیل است : به مجرد وقوع بیع، مشتري مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود .
بیع در همه اقسام از عقود معوض و تملیکی است ، و در آن تقابل عوضین صورت می گیرد .
همین که خریدار و فروشنده درمبادله دو کالا و شرایطش توافق کردند ، مبیع و ثمن مبادله می شوند . که به آن بیع می گویند .
بیع ، عقدي است عهدي در مقابل عقود اذنی. بر این اساس عقد بیع سبب انتقال مالکیت می شود .
در فقه امامیه در تعریف بیع گفته شده بیع انشای تملیک عین در مقابل عوض معلوم.
تعهد به بیع ( قولنامه )
تعهد به بیع در عرف معاملات و در محاکم دادگستری اکثرا تحت عنوان ( قولنامه ) شناخته می شود . منظور ازقولنامه پیمان مقدماتی یا پیش قراردادی است ، که طرفین برای التزام به قرارداد نهایی منعقد
می کنند .
موضوع قرارداد تعهد به بیع عمل حقوقی بیع نیست . بلکه تعهدی است که طرفین برای انعقاد و انشاء آن در آینده عهده دار می شوند .
قرارداد پیش فروش ساختمان
قرار داد پیش فروش ساختمان درقالب بیع سلم قابل تحلیل و توجیه است .
وفق ماده 338 در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 تملک عین در برابر عوض معلوم صورت می گیرد .
با توجه به مفهوم مبیع کلی ،واحد ساختمانی ، عین معین موجود نیست بلکه دین ثابت درذمه است .
چون قرارداد پیش فروش ساختمان در خصوص یک زمین مشخص است آن را ازشمول بیع سلم خارج نمی کند .
برای صدق عرفی قرارداد پیش فروش ساختمان ،قانون گذار پرداخت حداقل 10% بها را در مجلس عقد لازم دانسته است
اثر هر عقد بیعی مالکیت منجز نیست ، بلکه اثر بیع مطلق مالکیت است .
با توجه به اینکه قرارداد پیش فروش ساختمان به عنوان یکی از مصادیق عقد معاوضی بیع محسوب می شود . لازم بود قانون گذار پرداخت بها یا عوض قراردادی را نیز در تعریف پیش فروش ساختمان لحاظ می نمود .
دانلود متن کامل
تبیین ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش
