گفت و گوی زنده اینستاگرامی
توسط حسین اقدامی نویسنده ، وکیل دادگستری و مشاورحقوقی در زمینه املاک و مستغلات با موضوع صفر تا هشتاد مشارکت در ساخت (مزایا و معایب مشارکت در ساخت، دلایل شکست قراردادهای مشارکت در ساخت، راهکارهای کاهش اختلافات مشارکت در ساخت )
با موضوع : صفر تا هشتاد مشارکت در ساخت
تاریخ : یکشنبه 11 خرداد ساعت 21
چرا صفر تا هشتاد مشارکت در ساخت !!
خلاصه گفت و گو
عقیده ما به عنوان کارشناس قرارداد های مشارکت در ساخت این است که هیچ کسی نمی تواند ادعا کند ،صفر تا صد قرارداد مشارکت در ساخت را می تواند آموزش دهد یا تحت عنوان کتاب در آورد .
قرارداد مشارکت در ساخت مانند کت و شلواری است که هر چند از لحاظ ظاهری همه شبیه هم هستند اما امکانش نیست یک کت و شلوار را افراد با سایزهای متفاوت بتوانند بپوشند.
قرارداد مشارکت هر پروژه و کیس باید به نحو خاص و متناسب با شرایط حاکم بر آن پروژه طراحی و تدوین شود .
اشتباه بزرگی که در قراردادهای مشارکت در ساخت رواج دارد این است که :
مالکین ،مشاورین املاک و سازنده ها ،یک قرارداد مشارکت در ساخت را برای همه قرارداد ها استفاده می کنند.
در واقع گویی قصد دارند که یک کت و شلوار را به تن افراد متعدد با سایزهای متفاوت بپوشانند.
برای مثال ،یک قالب قرارداد را برای انواع پروژه 500 متری و 1500 متری و با مالک واحد یا مالکین متعدد و یا ملک با ضریب اشغال 60درصد یا 50درصد تنظیم می کنند.
هرچند هشتاد درصد قواعد و اصول قراردادهای مشارکت درساخت مشترک می باشد اما قرارداد مشارکت هر پروژه باید مختص آن پروژه طراحی و تدوین شود.
صنعت ساختمان یکی از صنایع پیشرو در کل دنیا محسوب می شود .
در کل دنیا ،وقتی یک پروژه از حدی بالاتر رود وسنگین ترشود درتوان یک مجموعه نیست که همه ی اجزای پروژه را گرد هم آورد.
پایه های قرارداد مشارکت در ساخت
پروژه مشارکت در ساخت برچند پایه از قرار ذیل بنا میشود :
1-ملک
2-عملیات ساختمانی
3-مسائل اداری وتشریفاتی قانونی
4-سرمایه ی مورد نیاز ساخت پروژه
معمولا در اکثر پروژه ها که از یک حدی بالاتر هستند ،مشارکت در ساخت زمانی شکل می گیرد که افراد در یکی از این پایه ها لنگ می زنند و توان اجرای آن را ندارند.
در شهر های بزرگ بیش از70درصد زمین های بالای هزارمتر و بیش از45درصد زمین های با زیر بنای زیر هزار متر ،از طریق مشارکت در ساخت ساخته می شوند .
دلایل نداشتن انگیزه برای مشارکت در ساخت
لازم به ذکر است که در واقع ، ما در کشورمان برای مشارکت در ساخت مشکل سرمایه،سرمایه گذار ،ساخت و ملک نداریم.
همچنین ما از تیم های فنی بسیارخوب و تکنولوژی بالایی در ساخت برخورداریم ،اما سرمایه گذاران باید برای ورود به ساخت وساز انگیزه داشته باشد.
درواقع به دلیل وجود حجم بالای پرونده های قرارداد مشارکت در دادگاه ها ،انگیزه ی سازنده ها ومالکین برای ورود به قرارداد مشارکت کاهش یافته است.
دلیل این امر موارد گسترده و متفاوتی می باشد که به آنها اشاره ای خواهیم داشت.
یکی از مشکلاتی که وجود دارد این است که اجزای مختلفی که در اجرای پروژه دخیل هستند نمی توانند به درستی در کنارهم قرارگیرند .
علاوه بر مالک و سازنده ، ملک و سرمایه عوامل واجزای دیگری ازقرارذیل هستند که هر یک به نوبه ی خود در پروژه تاثیر گذارند. بروز مشکل در هر یک قطعا در پروژه آثار مخربی خواهد داشت.
- عوامل اجرایی درگیر در پروژه مانند پیمانکارهای فرعی و کاگران ساختمانی
- اشخاص ثالث درگیر در پروژه که به نوبه خود تاثیر گذارندمانند شهرداری ،اداره ثبت،اداره مالیات،نهاد های حکومتی
- اشخاص ذی نفع در پروژه مانند همسایگان ،مجاورین
- همچنین یک سری عوامل محیطی هستند که در پروژه مشارکت در ساخت تاثیر گذارند مانند؛ مسائل محیطی .
- مسائل محیطی مانند مسائل اقتصادی و مسائل محیطی مانند تغییر قوانین و ضوابط مخصوصا در شهرهای بزرگی مانند تهران.
یکی از مشکلاتی که در پروژه مشارکت در ساخت با آن روبرو هستیم عدم دانش فنی کافی سازنده ها می باشد.
اکثرسازنده ها به صورت سنتی و بدون دانش شروع به ساخت می کنند و یا اینکه دانش فنی دارند اما دانش آنها با واقعیت اجرایی تفاوت دارد.
طراح پروژه
یکی از موضوعاتی که در بخش فنی ساختمان ، ازاهمیت بالایی برخوردار است طراحی پروژه است.
موضوع طراحی خود شامل قسمت های متفاوتی است مانند طراحی سازه،طراحی تاسیسات،طراحی مکانیک،طراحی معماری و طراحی معماری داخلی پروژه.
برخی طراحان غیر متخصص ،طرح پروژه را مانند یک نقاشی پیاده می کنند . همین امر باعث می شود مجری پروژه طرحی را اجرا کند که هیچ مطابقتی با واقعیت امر نداشته باشد.
واقعیت این است که طراح بعد از طراحی پروژه کار خود را تمام شده می داند .
در صورتی که این گونه نیست و طراح یکی از عواملی است که در طول اجرا نیاز به ارائه نظرات او می باشد .
مدیریت پروژه
مدیریت پروژه امری تخصصی است و نیاز به دانش کافی در این زمینه می باشد .
متاسفانه اکثر کسانی که در پروژه به عنوان مدیر انجام وظیفه می کنند افراد بدون دانش ویا تجربه کافی در امر ساخت می باشند.
ودر حد یک سرپرست کارگر هستند ویا اینکه دانشجویان یا فارغ التحصیلان عمران هستند که تجربه کافی در این زمینه ندارند.
مدیر پروژه باید بداند که منابع را چطوربه پروژه اختصاص دهد و پروژه را چگونه در زمان بندی درست جلوببرد که ازبروزمشکلات زمانی جلوگیری نماید.
متریال ساختمان
بحث دیگری که به کثرت در اجرای پروژه مورد اختلاف است ،متریال ساختمان است.
متریال ،مشخصات وجزئیات مواردی است که قبلا بین مالک و سازنده بر سر آن توافق شده و در دید مالک قرار دارد .
عدم مطابقت متریال مورد توافق طرفین با متریالی که درساختمان به کاررفته یکی از مشکلاتی است که در اکثر پروژه ها با آن روبروهستیم .
لزوم حضور مشاور فنی در اجرای پروژه
حضور یک مشاور دارای دانش فنی که بر فرایند و عرف مشارکت در ساخت آگاه باشد درپیش برد پروژه از ملزومات است.
یک مشاور فنی علیرغم داشتن دانش فنی باید تجربیاتی نیز در این حوزه داشته باشد تا بتواند پروژه ای را به نحو احسنت جلو ببرد.
در یک دسته بندی کلی می توان موضوعات مربوط به یک قرارداد مشارکت در ساخت را به چهاربخش تقسیم کرد.
1-موضوعات مربوط به قبل از انعقاد قرارداد
2-مسائل مربوط به خود قرارداد
3-موضوعات مربوط به زمان اجرای قرارداد
4-مسائل مربوط به بعد از اتمام قرارداد
ابعاد قرارداد مشارکت در ساخت
هر قرارداد مشارکت در ساخت دارای پنج بعداست
1-بعد اقتصادی
2-بعد مالی
3-بعدفنی
4-بعد حقوقی
5- بعد اجتماعی
هر یک از این ابعاد مانند حلقه ای از یک زنجیر هستند . در صورتی که هر کدام از این حلقه ها با مشکلی مواجه شود خطر گسستن زنجیر را در پیش داریم.
در واقع قدرت هر زنجیر به اندازه ضعیف ترین حلقه ی آن است .
اگر همه ی ابعاد قرارداد مشارکت در ساخت درست پیش رود ما یک پروژه با بیشترین سود اقتصادی را خواهیم داشت.
اما اگر یک پروژه در هر یک از این ابعاد با مشکل روبرو شود ،به سود نخواهیم رسید .
درنتیجه بررسی هر یک از این ابعاد به یک اندازه موثر در اجرای یک پروژه ی سودمند است .
