اجرت در فسخ اجاره

(بررسی نظرات علمای فقه از سید محمد کاظم طباطبایی تا امام خمینی ^س )

پژوهشنامه متین ، سال پانزدهم/شماره شصت و یک زمستان 1392

زهرا میر هاشمی : استادیار گروه فقه و مبانی حقوق دانشگاه الزهرا «س»

تاریخ دریافت :25/10/ 1390 تاریخ تایید :29/11/1390

هرچند طبق قواعد عمومی قراردادها ، اثر فسخ ناظر به آینده است . ولی در عقد اجاره خصوصیتی وجود دارد ، که نمی توان به آسانی این قاعده را اجرا کرد .

اجاره عقدی لازم است.

اجاره عقد لازم است : تا زمانی که مدت اجاره پایان نیافته ، موجر و مستأجر حق فسخ اجاره را ندارند .

اثر فسخ اجاره در اواسط مدت بر اجرت

اختلاف است که آیا باقی مدت اجاره فسخ شود و آنچه از مدت اجاره سپری شده به جای خود باقی بماند ؟

یا فسخ اجاره را از زمان عقد منحل می سازد ، به طوری تمامی اجرت المسمی به مالک ابتدایی آن بازگردانده می شود.

نظریاتی که در این زمینه در فقه بیان شده است را می توان در سه دسته بررسی نمود.

1-صحت اجاره در مدت سپری شده و استحقاق اجرت المسمی بوده وفسخ را اختصاص به مابقی مدت می دهد .

2-معتقدین به این نظر ، در صورت فسخ اجاره در اواسط مدت ، موجر را تنها مستحق اجرت المثل زمان سپری شده می دانند .

3- برخی فقها قایل به تفصیل مساله هستند .

قانون مدنی درماده 480 می گوید : اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت ، خیار ثابت است .

بدین ترتیب در مورد عیوبی که در اثنای اجاره عارض شده اند ، طبق این ماده ، فسخ به گذشته سرایت ندارد .

طبق ماده 483 درصورت تلف عین مستاجره ، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند .

پس قانون مدنی تبعیض عقد اجاره را نسبت به منافع منقضی شده قبل از فسخ و منافع مدت باقیمانده جایز دانسته است .

برای طرفی است که، از حکم به صحت اجاره به مدتی که از اجاره سپری شده نیز برای او ضرر متصور می گردد.