فصلنامه قضاوت، شماره 93 ، بهار 93
ابوالحسن مجتهد سلیمانی (استادیار دانشکده حقوق و علو سیاسی دانشگاه خوارزمی)
محمد داودآبادی(کارشناسی ارشد فقه و مبانی حقوق اسلامی دانشگاه خوارزمی)
تاریخ دریافت : 5/12/ 1396
تاریخ پذیرش :26/2/1397
ماهیت قرارداد پیش فروش واحد های مسکونی
چکیده
مفهوم قرارداد پیش فروش
پیش فروش به معنای فروختن مال یا غله قبل از مهیا شدن است و دریافت پول پیش از تحویل مال یا غله می باشد .
دلایل اختلاف در ماهیت قرارداد پیش فروش
1-تعیین مبیع :به دلیل طولانی بودن تهیه و تولید انجام نمی پذیرد .
2- تعیین ثمن : به دلیل نوسانات قیمت مواد اولیه و دستمزد کارگران و عوارض دولتی و نوسانات نرخ سود بانکی ، به عهده فروشنده و زمان آینده موکول می شود .
3- طبق فقه و قانون مدنی ایران (مبیع و ثمن ) در انعقاد عقد باید معین گردد، در غیر این صورت ، معامله به علت غرر باطل خواهد بود .
مفهوم عقد و بیع
عقد : درلغت به معنای گره زدن طناب و انعقاد بیع و عهد است . و گاها به معنای قلاده نیز استعمال می شود .
به اعتقاد برخی ، عقد عبارت است از لفظی که بر نقل مال از ملک مالک به سوی دیگری به عوض معلوم دلالت می کند .و همچنین تقابض بدون لفظ کفایت نمی کند .
بیع : در فقه امامیه ، نه حقیقت شرعیه است و نه حقیقت متشرعه ، بلکه فقط حقیقت عرفی می باشد .که شرع مقدس آن را امضا کرده است .
انگیزه شکل گیری قرارداد پیش فروش واحد های مسکونی
- به دلیل راکد بودن بازار خرید و فروش مسکن و همچنین تامین بخشی از سرمایه برای احداث دیگر واحد ها ی مسکونی
- خریداران به دنبال تامین مالی برای خرید واحد های مسکونی جدید مورد نظر، در طول مدت زمان مقرر درقرارداد هستند
- مدیریت ریسک ، ناشی از نوسانات قیمت واحد های مسکونی به ویژه برای خریداران
شروط صحت معامله در ماده 190 قانون مدنی
1-قصد طرفین و رضای آنها
2-اهلیت طرفین
3-موضوع معین که مورد معامله باشد.
4-مشروعیت جهت معامله
بعضی از صاحب نظران دوشرط تعیین مبیع و تعیین ثمن را ازقبل از انعقاد عقد، لازم و از شرایط ضروری عقد بیع دانسته اند.
تعریف بیع سلف
بیع سلف :در اصطلاح فقهی به معنای فروش کالای کلی مدت دار در مقابل ثمن حال است .
تعریف عقد بیع در قانون مدنی فرانسه
توافق اراده دویا چند نفربه منظور ایجاد،تغییر،انتقال و یا سقوط تعهدات
اقسام عقد بیع در قانون مدنی
الف -عقد دو تعهدی (دو جانبه ) و (عقد یک جانبه )
ب – عقد معاوضی و عقد تبرعی
ج -عقد محقق و عقد احتمالی
د-عقد رضایی و عقد تشریفاتی
ه- عقد توافقی و عقد الحاقی
و-عقد چهارچوبی که بر دوقسم عقد آنی و عقد مستمر می باشد.
اقسامقرارداد پیش فروش واحد های مسکونی در کشور فرانسه
- فروش واحدهای مسکونی و تحویل آن در آینده
- احداث تدریجی واحد های مسکونی و همچنین فروش و تحویل آن به صورت تدریجی
نتیجه در صحت قرارداد پیش فروش
با تحقیقات انجام گرفته قرارداد پیش فروش را می توانیم . در قالب هر یک از قرارداد های ماده 350 قانون مدنی بیع عین معین ،بیع کلی فی الذمه و یا بیع سلم قراردهیم .
زیرا ،دلیل قابل استنادی بر تعیین مبیع ،بیع عین معین ، بیع سلم و تعیین ثمن معین ، کلی فی الذمه و سلم ، وجود ندارد .
و این دو شرط بنا به مصلحت اندیشی مشهور فقهای امامیه بوده است .
دانلود متن کامل مقاله
ماهیت قرارداد پیش فروش با نگرشی به حقوق فرانسه
مقالات مرتبط :
تبیین ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش
قرارداد پیش فروش ساختمان در قانون پیش فروش ساختمان