زمان انتقال مالکیت در قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389

سام محمدی (استادیار گروه حقوق خصوصی دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه مازندران)

سید حسن حسینی مقدم(دانشجوی دکتری حقوق خصوصی دانشگاه مازندران)

( تاریخ دریافت :25/07/91، تاریخ تصویب : 30/11/91)

دوره نهم ، شماره دوم ، پاییز و زمستان 1391

صفخات 155-180

قرارداد پیش فروش ساختمان یک قرارداد نو ظهوری است. که علاوه بر حکومت قواعد عمومی قرارداد ها برآن ، تابع احکام ویژه مندرج در این قانون است .

انتقال مالکیت در این نو قرارداد ها نسبت به عرصه و بخش موجود ، با قرارداد پیش فروش رسمی انجام می شود .

اما نسبت به بخش ساخته نشده ، انتقال مالکیت معلق به احداث ساختمان و پرداخت عوض از طرف پیش خریدار است .

1-وجود پی ساختمان

2-پرداخت حداقل 10% ثمن معامله

3-تنظیم قرارداد در قالب سند رسمی

1-خریدار به نسبت واحد موضوع قرارداد مالک عرصه خواهد شد ، و از حقوق مالکانه نسبت به همان واحد برخوردار می باشد .

2- طبق ماده 7 ، پیش خریدار در صورت کسر یا اضافه مساحت ، حق فسخ معامله را خواهد داشت .

3-وفق ماده 10 ، موضوع قرارداد در ازای وام پرداختی به پیش خریدار قابلیت وثیقه نزد بانک را داراست .

4- اقدام پیش خریدار به تادیه ثمن برای انعقاد عقد بیع نسبت به قسمت در حال ساخت

5- وفق ماده 6 ، عدم تحویل به موقع و نقض تعهد نسبت به موضوع قرارداد موجب می شود . پیش خریدار مطالبه خسارت نماید .

6- طبق ماده 15 امکان تامین عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده قبل از تنظیم سند رسمی ، توسط پیش فروشنده وجود ندارد.

7- پیش خریدار امکان انتقال حقوق مالکانه خود را بدون اذن فروشنده داراست .

8- پیش خریدار در صورت انجام تعهدات خویش نسبت به پرداخت ثمن پس از تکمیل 90% عملیات ساختمان می تواند.

خواستار تنظیم سند به نام خویش شود .

مقنن در مواد 13و 14و 15 ، بر ثبت و انتقال قطعی موضوع قرارداد قایل است .یعنی پس از اتمام عملیات ساخت و یا حد اقل نود درصد از آن .