ماهیت قرارداد پیش فروش واحد های مسکونی (با نگرشی به حقوق مدنی فرانسه اصلاحیه 2016)

فصلنامه قضاوت، شماره 93 ، بهار 93

ابوالحسن مجتهد سلیمانی (استادیار دانشکده حقوق و علو سیاسی دانشگاه خوارزمی)

  محمد داودآبادی(کارشناسی ارشد فقه و مبانی حقوق اسلامی دانشگاه خوارزمی)

تاریخ دریافت : 5/12/ 1396

   تاریخ پذیرش :26/2/1397

ماهیت قرارداد پیش فروش واحد های مسکونی

ماهیت قرارداد پیش فروش واحد های مسکونی

چکیده

مفهوم قرارداد پیش فروش

پیش فروش به معنای فروختن مال یا غله قبل از مهیا شدن  است و دریافت پول پیش از تحویل مال یا غله می باشد .

دلایل اختلاف در ماهیت قرارداد پیش فروش

1-تعیین مبیع :به دلیل طولانی بودن تهیه و تولید انجام نمی پذیرد .

2- تعیین ثمن : به دلیل نوسانات قیمت مواد اولیه و دستمزد کارگران و عوارض دولتی و نوسانات نرخ سود بانکی ، به عهده فروشنده و زمان آینده موکول می شود .

3- طبق فقه و قانون مدنی ایران (مبیع و ثمن ) در انعقاد عقد باید معین گردد، در غیر این صورت ، معامله به علت غرر باطل خواهد بود .

مفهوم عقد و بیع

عقد : درلغت به معنای گره زدن طناب و انعقاد بیع و عهد است . و گاها به معنای قلاده نیز استعمال می شود .

بیشتر بدانید  چگونه ملک پیش خرید وپیش فروش کنیم ؟

به اعتقاد برخی ، عقد عبارت است از لفظی که بر نقل مال از ملک مالک به سوی دیگری به عوض معلوم دلالت می کند .و همچنین تقابض بدون لفظ کفایت نمی کند .

بیع : در فقه امامیه ، نه حقیقت شرعیه است و نه حقیقت متشرعه ، بلکه فقط حقیقت عرفی می باشد .که شرع مقدس آن را امضا کرده است .

 

انگیزه شکل گیری قرارداد پیش فروش واحد های مسکونی

  • به دلیل راکد بودن بازار خرید و فروش مسکن و همچنین تامین بخشی از سرمایه برای احداث دیگر واحد ها ی مسکونی
  • خریداران به دنبال تامین مالی برای خرید واحد های مسکونی جدید مورد نظر، در طول مدت زمان مقرر درقرارداد هستند
  • مدیریت ریسک ، ناشی از نوسانات قیمت واحد های مسکونی به ویژه برای خریداران

 

شروط صحت معامله در ماده 190 قانون مدنی

1-قصد طرفین و رضای آنها

2-اهلیت طرفین

3-موضوع معین که مورد معامله باشد.

4-مشروعیت جهت معامله

بعضی از صاحب نظران دوشرط تعیین مبیع و تعیین ثمن را ازقبل از انعقاد عقد، لازم و از  شرایط ضروری عقد بیع دانسته اند.

 

تعریف بیع سلف

بیع سلف :در اصطلاح فقهی به معنای فروش کالای کلی مدت دار در مقابل ثمن حال است .

تعریف عقد بیع در قانون مدنی فرانسه

توافق اراده دویا چند نفربه منظور ایجاد،تغییر،انتقال و یا سقوط تعهدات

 

اقسام عقد بیع در قانون مدنی

الف -عقد دو تعهدی (دو جانبه ) و (عقد یک جانبه )

ب – عقد معاوضی و عقد تبرعی

ج -عقد محقق و عقد احتمالی

د-عقد رضایی و عقد تشریفاتی

بیشتر بدانید  حدود اعتبار سند نسبت به طرفین معامله، قائم مقام آنها و اشخاص ثالث

ه- عقد توافقی و عقد الحاقی

و-عقد چهارچوبی که بر دوقسم عقد آنی و عقد مستمر می باشد.

اقسامقرارداد پیش فروش واحد های مسکونی در کشور فرانسه

  • فروش واحدهای مسکونی و تحویل آن در آینده
  • احداث تدریجی واحد های مسکونی و همچنین فروش و تحویل آن به صورت تدریجی

 

نتیجه  در صحت قرارداد پیش فروش

با تحقیقات انجام گرفته قرارداد پیش فروش را می توانیم . در قالب هر یک از قرارداد های ماده 350 قانون مدنی بیع عین معین ،بیع کلی فی الذمه و یا بیع سلم قراردهیم .

زیرا ،دلیل قابل استنادی بر تعیین مبیع ،بیع عین معین ، بیع سلم و تعیین ثمن معین ، کلی فی الذمه و سلم ، وجود ندارد .

و این دو شرط بنا به مصلحت اندیشی مشهور فقهای امامیه بوده است .

 

دانلود متن کامل مقاله 

مقاله

ماهیت قرارداد پیش فروش با نگرشی به حقوق فرانسه

 

مقالات مرتبط :

تبیین ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش

قرارداد پیش فروش ساختمان در قانون پیش فروش ساختمان

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *