آثار حقوقی کرونا بر پروژه های ساختمانی

گفت و گوی زنده اینستاگرامی

حسین اقدامی ( نویسنده ، وکیل دادگستری و مشاورحقوقی در زمینه املاک و مستغلات ) و مهندس حمید حسین زاده (مدیر دعاوی موسسه حقوق احداث)

 با موضوع : آثار حقوقی کرونا بر پروژه های ساختمانی

تاریخ : چهارشنبه 17 اردیبهشت ساعت ۲۱

 

 

آثار حقوقی کرونا بر پروژه های ساحتمانی

 

 

خلاصه گفت و گو با موضوع آثار حقوقی کرونا بر پروژه های ساختمانی

 

در پروژه هایی که محل اجرای پروژه ازمحل دفتر مرکزی و مدیریت پروژه جداست ،

ابتدا باید بررسی نمود که نقطه و محل اثر کرونا کجاست؟

ممکن است کرونا محل اجرای پروژه یا محل مدیریت و دفتر مرکزی پروژه را تحت تاثیر قرار دهد .

در مرحله دوم لازم است اثر کرونا را در محل اجرا و محل مدیریت و دفترمرکزی پروژه بررسی نمود.

کرونا حسب مورد ممکن است آثار ذیل را در پی داشته باشد :

از بین رفتن قابلیت اجرای پروژه به صورت کلی باشد، عدم قابلیت اجرا ممکن است دائم یا موقتا ایجاد شود .

صعوبت اجرا و سخت شدن اجرا به نحوی که ادامه فعالیت و اجرای تعهدات را برای متعهد با مشکل روبرو می کند .

ازبین رفتن قابلیت مدیریت پروژه به صورت کلی که ممکن است به نحو دائم یا موقت رخ دهد.

صعوبت و سخت شدن امکان مدیریت پروژه که به دلایلی ناشی از کرونا ،مدیریت پروه را با سختی روبرو کرده است .

تقسیم بندی های مذکور عناوین چهارگانه ای ازقرار ذیل می سازد :

 

عنوان اول) شیوع کرونا در محل اجرا ومنتفی شدن اجرا

زمانی که اجرای پروژه کلا منتفی شود از آن تحت عنوان فورس ماژور نام می بریم .

فورس ماژور حادثه خارجی غیرقابل پیش بینی که طرفین پیمان نمی توانستند از وقوع و آثار آن اجتناب کنند وموجب انتفای اجرای قرارداد شده است .

 

عنوان دوم) شیوع کرونا در محل اجرا و صعوبت و سختی در اجرا

در این حالت اجرای پروژه منتفی نمی شود اما اجرای پروژه با صعوبت و سختی و مشقت فراوان و صرف زمان و هزینه فراوان روبرو خواهد شد.در این حالت با فورس ماژور روبرو نیستیم بلکه با فرضی تحت عنوان عسروحرج (هاردشیپ) اجرای قرارداد روبرو هستیم .

بیشتر بدانید  نحوه تحلیل و ارزیابی مالی مشارکت در ساخت و ساز

 

عنوان سوم) شیوع کرونا در محل مدیریت پروژه و بروز وضعیت خاص در تشکیلات و سازمان متعهد

اگر دفتر مرکزی پیمانکار یا سازنده جدا از محل اجرای پروژه باشد وبا مشکلی روبرو شود یا اینکه برای سازنده یا پیمانکار از حیث اشخاص حقیقی اتفاقی رخ دهد.

دراین حالت با وضعیت خاص در تشکیلات و سازمان متعهد ،روبرو هستیم که امری متفاوت از هاردشیپ و فورس ماژور است.

 

عنوان چهارم) شیوع کرونا در محل مدیریت پروژه و عسرو حرج در هزینه های بالا سری

این حالت  فورس ماژور،هاردشیپ در اجرا و وضعیت خاص در تشکیلات و سازمان متعهد نمی باشد بلکه اساسا متعهد برای مدیریت کردن این ماجرا با سختی و صعوبت همراه شده است.در این حالت با عسر و حرج قراردادی البته از حیث هزینه های بالا سری ونه هزینه اجرا یی روبرو هستیم .

 

اثر فورس ماژور

اثری فورس ماژور سقوط تعهدات و برداشتن آن از دوش هر دو طرف تعهد می باشد البته این اثر یک اصل و قاعده امری نیست.

طرفین قرارداد می توانند خلاف این قاعده را در قرارداد شرط نمایند و ملاک اصلی مفاد قرارداد است.

 

فورس ماژور مانع دائم یا موقت اجرای قرارداد

تعلیق و متوقف شدن اجرای قرارداد در اثر فورس ماژور خارج از اراده طرفین است .

گاهی فورس ماژور قابلیت اجرای قرارداد را به کلی منتفی می کند و همین امر موجب انفساخ قرارداد و خاتمه پیمان می شود.

گاهی فورس ماژور موجب تعطیلی و تعلیق اجرای پروژه می شود مانند زمانی که شهرداری اجازه اجرای پروژه را نمی دهد.

در این صورت طبق قواعد عمومی قرارداد ها با وقوع فورس ماژور در دوره تعلیق ،تعهدات از دوش هر دو طرف برداشته می شود.

نتیجه ای که در پی دارد این است که هیچ یک از طرفین نسبت به طرف مقابل تعهدی از حیث جبران خسارت ندارد.

اما اگر در قرارداد برای متعهد از باب وقوع فورس ماژور قید خسارت شده باشد ملاک قرارداد است ومتعهد باید از عهده آن برآید.

ممکن است در قرارداد درج شرط شده باشد که درصورت وقوع فورس ماژور بخشی ازهزینه های آن را متعهد به نفع متعهد له بپذیرد.

در تمام مواردی که در قرارداد شرطی درج شده باشد ملاک قرارداد است و در صورت سکوت قرارداد برطبق عمومات عمل می شود.

سکوت در قرارداد در مورد فورس ماژور مساوی است با تاخیر مجاز سازنده یا پیش فروشنده و عدم تعلق خسارت به طرف مقابل .

درصورت پیش بینی مسئولیت مطلق برای متعهد در قرارداد، درهنگام بروز فورس ماژور، متعهد موظف است قرارداد را اجرا کند و در صورت تاخیر جریمه پرداخت نماید.

 

هاردشیپ در اجرای قرارداد

گاهی اجرا منتفی نشده اما رعایت الزامات بهداشتی باعث میشود هزینه های مضاعف بر دوش متعهد بار شود واصطلاح هاردشیپ در اجرا را فراهم کند.

بیشتر بدانید  دلایل شکست قــراردادهای مشارکــت در ساخــت

اثر عمومی هاردشیپ تجدید نظر در نرخ و مذاکره مجدد است. فلسفه و مبنا قرارداد بر این بوده که تعادل اقتصادی بین کار و ما به ازا برقرار باشد .

 

سکوت  قرارداد در مورد هاردشیپ

در اکثر قرارداد ها شرط هاردشیپ درج نشده و بعضا از آن تحت عنوان غبن حادث نام برده میشود.

غبن واقع زمانی هست که در هنگام انعقاد قرارداد واقع شده باشد اما غبن حادث در اثنای اجرای قرارداد شکل می گیرد .

اگر در قرارداد شرطی جهت هاردشیپ گنجانده نشده باشد به عمومات رجوع می شود .

به استناد ماده 220 قانون مدنی؛متعاملین نه فقط به آنچه در قرارداد به آن تصریح شده بلکه به کلیه نتایجی که به موجب قانون یا عرف و عادت مسلم، قابلیت استناد دارد می توانند استناد کنند.

سازنده در صورتی می تواند ازقاعده عسر و حرج بهره مند گردد وبه استناد هاردشیپ استیفای حق کند که :

به صورت رسمی و فوری به طرف مشارکت اعلام نماید که دچارعسر وحرج در قراردادشده است و درخواست بازنگری در قرارداد را داشته باشد.

در صورتی که طرف مقابل قرارداد به اعلام رسمی متعهد توجهی نکند متعهد می تواند با استناد به اصل 40 قانون اساسی تعدیل قضایی قرارداد را درخواست کند.

اگر متعهد به تعهدات خود ادامه دهد اقرار ضمنی کرده است که عسر و حرجی در انجام تعهدات او ایجاد نشده است.

به استناد قاعده لا ضرر و اصل 40 قانون اساسی« هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار غیر قرار دهد»

باتوجه به اینکه مبنای قرارداد و شرط ضمن عقد ،سود متعارف هر دو طرف قرارداد بوده طرف مقابل هرچند می تواند اجرای قرارداد را از متعهد درخواست کند اما نمی تواند این مطالبه را به موازات ضرر رساندن شدید به متعهد داشته باشد.

در خواست تعدیل قضایی

هنگام درخواست تعدیل قضایی از دادگاه به دلیل اینکه ممکن است طرف مشارکت رضایتی مبنی برتعدیل نداشته باشد خواسته را صرفا تعدیل قضایی قرار ندهید.

بهتر است ضمن درخواست تعدیل قرارداد ، خواسته بدلی را خاتمه پیمان  قرار دهید .

مشخص کردن مبنای قیمت های قراردادی در روز قرارداد چه سودی دارد ؟

با توجه به اینکه از بین رفتن تعادل اقتصادی عوضین امری موضوعی است نه حکمی ،لذا کارشناس برای بررسی این امر ورود می کند.

زمانی که مبنای قیمت های قراردادی در قرارداد مشخص شده باشد ،کارشناس با بررسی قیمت های قراردادی می تواند تشخیص دهد که تعادل اقتصادی از بین رفته یا خیر.

بعد از تشخیص کارشناس مبنی بر بهم خوردن تعادل اقتصادی قاضی ورود پیدا می کند که آیا بهم خوردن تعادل اینقدر خاص است که موجب تعدیل قرارداد و یا خاتمه پیمان شود.

 

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *