ریسک های قرارداد مشارکت در ساخت(قسمت دوم)

 

گفت و گوی زنده اینستاگرامی

حسین اقدامی ( نویسنده ، وکیل دادگستری و مشاورحقوقی در زمینه املاک و مستغلات ) و دکتر علیرضا بهشت آیین ( دانش آموخته ی DBA و MBA ، مدیر دپارتمان مشارکت در ساخت هلدینگ ساختمانی سفیر )

 با موضوع : ریسک های قرارداد مشارکت در ساخت(قسمت دوم)

تاریخ : یکشنبه ۱۴ اردیبهشت ساعت ۲۱:۳۰

 

ریسک های قرارداد مشارکت در ساخت(قسمت دوم)

 

خلاصه گفتگو

برای اینکه سازنده ای در قرارداد مشارکت در ساخت شایسته شناخته شود ،لازم است در سه بخش زیر توانمند باشد.

  • بخش مالی پروژه
  • بخش فنی پروژه
  • بخش ارتباطات

توان مالی سازنده

قبل از هر چیزلازم است در مورد توان مالی سازنده برای ساخت پروژه ،  تحقیق و اعتبار سنجی صورت گیرد .

هر چند که توقع نداریم ، سازنده کل سرمایه لازم برای ساخت پروه را از ابتدا در دست داشته باشد اما معقولانه است که در ابتدای پروژه حداقل توان مالی  ۳۵ درصد هزینه های لازم جهت ساخت پروژه را داشته باشد.

اطلاعات فنی سازنده

برای اینکه بدانیم سازنده در بعد فنی پروژه با تجربه است بهتر است ساختمان هایی را که قبلا ساخته برسی کنیم وبا دیدن یا پرس و جو از مالکین آنها اطلاعاتی را بدست آوریم .

ارتباطات قوی سازنده

گاهی به دلیل تمرکز ساخت سازنده در یک منطقه و آشنایی به ضوابط شهرداری در آن منطقه و ارتباط با شهرداری ودفتر خانه ،ارتباطات قوی برای سازنده ایجاد می شود.

ارتباطات قوی سازنده در یک منطقه با شهرداری ،دفتر خدمات ، پلیس ناحیه و دفتر اسناد رسمی باعث تسریع در روند کارهای اداری پروژه می شود .

ورود سرمایه گذار در پروژه

ورود یک سرمایه گذار همانطور که می تواند مزایایی داشته باشد معایبی را نیزدر قرارداد مشارکت در ساخت در پی خواهد داشت .

پیشنهاد ما این است که تا جایی که ممکن است پای سرمایه گذار به قرارداد مشارکت باز نشود ومالک  با سازنده ای که خود  توان مالی دارد وارد قرارداد شود .

اگر قرار است شخص سرمایه گذاری در کنار سازنده باشد ،مشخصات و تعهدات او نیز در قرارداد مشارکت قید شود تا او نیز یکی از متعهدین قرارداد مشارکت به حساب آید.

اگر سازنده تمایلی به ورود سرمایه گزار در قرارداد مشارکت ندارد حداقل  قرارداد مستقلی بین خود و سرمایه گزار منعقد کند و تعهدات و ضمانت اجرا را درج نماید.

شریکی که به عنوان سرمایه گذار برای تزریق پول به پروژه ، در کنار سازنده قرار می گیرد ،متعهد می شود پولی را در بازه زمانی مشخص به پروژه تزریق کند .

اگر سازنده هزینه های ساخت را اشتباه برآورد کرده باشد یا تاریخ  تزریق پول به پروژه را اشتباه تخمین زده باشد با سرمایه گذار به مشکل خواهد خورد .

زیرا ممکن است در آن تاریخ سرمایه گذار پول نقد نداشته باشد و تا برداشت پول از بانک یا فروش ملک سرمایه گزار زمان زیادی لازم باشد.

گاهی نیز ممکن است هزینه ای که برای تزریق لازم است خیلی سنگین تر از هزینه ای باشد که سازنده برآورد کرده است .

اشتباه در برآورد های تخمین مالی پروژه

هزینه های ساخت پروژه به دو بخش تقسیم می شود :

  • هزینه های ساخت
  • هزینه های اداری مانند شهرداری

گاهی به دلیل اینکه هزینه های ساخت اشتباه تخمین داده شده و متناسب با هزینه هایی که برای ساخت یا برای امور اداری لازم است نمی باشد،ساخت پروژه  مشارکت به مشکل برخورد می کند.

حدود ۸۰ درصد از سازنده ها در قرارداد مشارکت در ساخت حرفه ای نیستند به همین دلیل  مشکلاتی اینچنین رخ خواهد داد .

ممکن است یک مهندس عمران حدود ۵۰ پروژه مدیریت پیمان انجام داده باشد اما کسی که مجری خوبی است لزوما سازنده قرارداد مشارکت در ساخت نیست .

برخی از سازنده ها در ابتدا به ظاهر توان مالی خود را موجه نشان می دهند اما در واقع اینگونه نیست.

سازنده ای که بخواهد در ابتدا ی کار بخشی از سند به نام او شود و برای پرداخت مبلغی که باید به صورت بلاعوض بپردازد مهلت بخواهند ویا از ابتدا اجازه پیش فروش طبقات را بخواهد ، قطعا توان مالی خوبی ندارد.

 افزایش قیمتها

افزایش نجومی و غیر قابل پیش بینی قیمتها نیز یک از مشکلاتی است که ممکن است پروژه مشارکت با آن روبرو شود .

گاهی سازنده با یک متریال وارد ساخت پروژه مشارکت می شود اما یک دفعه هزینه های ساخت به صورت نجومی بالا خواهد رفت و ممکن است پروژه را غیر سود آور نماید .

نقش مشاورین املاک در پروژه مشارکت در ساخت

مشاورین املاک حافظ منافع طرفین نیستند بلکه واسطه ای برای انعقاد قرارداد می باشند .

اکثریت مشاورین املاک دانش کافی برای انعقاد قرارداد مشارکت ندارند درحالی که  با ارزش ترین دارایی مردم به واسطه مشاورین املاک در اختیار سازنده ها قرار می گیرد .

اقلیت مشاورین املاک نیز صرفا به دنبال دریافت کمسیون می باشند و سود یا ضرر طرفین قرارداد تفاوتی برای آنها ندارد .

نقش مشاور حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت

برخی مشاورین املاک حرفه ای ، در انعقاد قرارداد مشارکت از مشاور حقوقی برای تنظیم قرارداد استفاده می کنند و نفع هر دو طرف قرارداد را در نظر دارند.

مشاور حقوقی به برسی همه ابعاد قرارداد مشارکت می پردازد و همه مواردی که ممکن است در آینده باعث بروز مشکل باشد رادر نظر می گیرد و ضمانت اجرا برای آن تعیین می کند .

لینک قسمت اول :

ریسک های قرارداد مشارکت در ساخت

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *