ریسک های قرارداد مشارکت در ساخت(قسمت اول)

گفت و گوی زنده اینستاگرامی

حسین اقدامی ( نویسنده ، وکیل دادگستری و مشاورحقوقی در زمینه املاک و مستغلات ) و دکتر علیرضا بهشت آیین ( دانش آموخته ی DBA و MBA ، مدیر دپارتمان مشارکت در ساخت هلدینگ ساختمانی سفیر )

 با موضوع : ریسک های قرارداد مشارکت در ساخت

تاریخ : شنبه 30 فروردین ساعت 21

 

ریسک های قراردادمشارکت در ساخت

 

خلاصه گفت و گو  

امروزه مالکین ساختمان های قدیمی به دلایلی از قبیل :

  • بالا رفتن کیفیت و استحکام بنا و زیبایی ظاهری ساختمان بعد از ساخت
  • بالا رفتن امکات روز در ملک نو ساز
  • بالاتر رفتن ارزش و سرمایه ملک و ارزش افزوده بر ملک
  • کاهش هزینه های تعمیر و نگه داری در ملک نوساز نسبت به ملک کلنگی ، مشارکت در ساخت را بر فروش ملک ترجیح می دهند.

اما مشارکت در ساخت را نباید ساده انگاشت به دلیل اینکه ریسک ها ی فراوانی درمشارکت در ساخت وجود دارد که باید ازهمه جوانب مورد ارزیابی قرار گیرد و مدیریت شوند  .

ملکهای زیادی وجود دارد که مالکین آنها به دلیل ترس از مواجهه با خطرات احتمالی که در پروه مشارکت درساخت وجود دارد ، درحوزه مشارکت وارد نمی شوند .دلیل عدم ورود آنها می تواند مشکلات مالک با سازنده غیر متعهد یا  بالعکس سازنده با مالک در مشارکت های قبلی ، یا  مشکلات و خسارات  ناشی از عوامل خارجی  باشد  .

ساده انگاری  قرارداد مشارکت در ساخت طرفین را ، درگیرمشکلاتی می کند که نتیجه آن پرونده های سنگین مشارکت در ساخت ، در دادگاه خواهد بود .ریسک نه تنها در قرارداد مشارکت در ساخت بلکه در همه قرارداد ها وجود دارد . هدف و راهکار مشاور حقوقی این است که  ریسک ها احتمالی را مدیریت کند.

بیشتر بدانید  مسئولیت های حقوقی مهندسان ساختمان

در واقع از بین بردن ریسک ممکن نیست اما مدیریت ریسک راهکارهایی دارد.با مدیریت ریسک ها ،هر دو طرف قرارداد به هدف نهایی شان که سود بردن از قرارداد است میرسند .

قرارداد مشارکت در ساخت پنج بعد دارد . با ارزیابی هر یک از این ابعاد و زیر شاخه های آن توسط مشاور حقوقی ، می توان از بروز ریسک ها جلوگیری کرد و مدیریت آنها را در دست گرفت .

ابعاد قرارداد مشارکت در ساخت شامل : بعد اقتصادی ، بعد مالی ، بعد فنی ، بعد حقوقی و بعد فرهنگی و اجتماعی می باشد .

بالاترین ریسک در قرارداد مشارکت در ساخت ، ریسک های اقتصادی می باشد که به دلیل نوسانات اقتصادی  پیش خواهد آمد .برای مثال : هزینه های  ساخت در قرارداد مشارکت با قیمت زمان انعقاد قرارداد محاسبه می شود .

 

حال اگر در طول اجرای پروژه هزینه های ساخت بسیار بالا رود ، سازنده به این دلیل خسارت خواهد دید. احراز توانایی مالی سازنده در جهت تامین هزینه های مالی پروژه یکی از مواردی است در بعد اقتصادی باید به آن توجه شود . گاهی سازنده پیش بینی ، نقدینگی مورد نیاز را نداشته و یا نقدینگی او به اتمام رسیده است. گاهی سرمایه سازنده ملک است که شرایط  فروش و تبدیل آن به پول نقد را ندارد . یا اینکه با شخص سرمایه گذاری که در کنار او قرار دارد به مشکل برخورده و موجب توقف در پروژه شده است . بعد فنی مشارکت در ساخت نیز باید مورد ارزیابی دقیق قرار گیرد و از تیم فنی قوی در پروژه استفاده شود .عدم بررسی دقیق بعد فنی پروژه می تواند طرفین را  با مشکلاتی در طول پروژه مواجه کند .

بیشتر بدانید  دلایل شکست و موفقیت سرمایه گذاری در صنعت ساختمان

برخی از  مواردی که در بعد فنی قبل از انعقاد قرارداد باید ارزیابی شود،قرار داشتن ملک در مسیر قنات، وضعیت بهره برداری ملک ، میزان عقب نشینی و اصلاح ملک می باشد.

بعد حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت که ریسک های حقوقی و قانونی ناشی از آن است حجم بسیار بالایی از ریسک ها و مخاطرات را در پی دارد.برای مثال با تغییر قانون پیش فروش آپارتمان ها  از سال 89 به بعد هر سازنده ای که آپارتمان را پیش فروش کرده مجرم محسوب می شود.

به همین دلیل بعد حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت می بایست توسط مشاور حقوقی متخصص مورد ارزیابی  قرار گیرد .لازم است راه کارهایی هنگام مواجه با این مشکلات را در قرارداد پیش بینی شده باشد .

عدم ارزیابی بعد حقوقی قرار داد مشارکت در ساخت میتواند مشکلاتی را از قبیل اختلافات ناشی از تفسیر قراداد ، اجرای قرارداد ، نداشتن اهلیت مالک یا سازنده  را به همراه داشته باشد. بررسی بعد فرهنگی اجتماعی قراردادمشارکت در ساخت نیز از بروز مشکلاتی از قبیل عدم درک متقابل و تواففق در صورت بروز اختلافات  جلوگیری خواهد کرد .

برای اطلاعات بیشتر در زمینه ابعاد حقوقی قرارداد مشارکت به کارگاه ابعاد حقوقی قرارداد مشارکت ؛اولین کنفرانس حقوق ساخت بهمن 1398؛دانشگاه خواجه نصیر طوسی مراجعه شود .

 

لینک قسمت دوم این گفت و گو :

ریسک های قرارداد مشارکت در ساخت

 

لینک کارگاه ابعاد حقوقی قرارداد مشارکت ؛اولین کنفرانس حقوق ساخت

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *