معایب و مخاطرات حقوقی مشارکت در ساخت برای مالک

معایب و مخاطرات حقوقی مشارکت در ساخت برای مالک

همانطور که مشارکت درساخت مزایایی را برای مالک به همراه دارد قطعاً معایب و مخاطراتی را نیز در پی خواهد داشت.

در این مقاله سعی بر این داشتیم که به معایب و مخاطرات حقوقی مشارکت در ساخت برای مالک ،بپردازیم .

ذکر این نکته حائز اهمیت است که معایب مشارکت در ساخت ریشه درمخاطرات حقوقی دارد که به سه بخش عمده تقسیم میشوند.

در واقع این معایب و خطرات حقوقی مانند تنه ی درهم تنیده شده ی دو درخت هستند .

مخاطرات حقوقی مشارکت در ساخت برای مالک ناشی از سه منشاء ذیل است:

• مربوط به سازنده
• مربوط به اشخاص ثالث
• مربوط به ملک

مالکی که تصمیم به مشارکت در ساخت میگیرد در واقع از همان ابتدا باید پذیرای این ریسک باشد که با ورود شخصی تحت عنوان سازنده ویا سرمایه گذار دست به شراکتی زده که ممکن است پپامدهای منفی برای او به دنبال داشته باشد.

گام اول برای شروع به مشارکت این است که مالک پیش از انعقاد قرارداد با خطراتی که ممکن است از سوی سازنده ،او را تهدید نماید آشنا شده و آگاهی لازم را کسب کند .

در واقع مالک می بایست با چشم اندازی روشن وارد مشارکت در ساخت شود.

قدم دوم پس از آگاهی از معایب و خطرات احتمالی مشارکت در ساخت، پیش بینی ضمانتی دقیق در قرارداد برای زمان بروز هر یک از این احتمالات است.

این نکته را باید در نظر داشت که پیش بینی ضمانت اجراهای قراردادی باید با ظرافت و دقت نظر بالایی صورت گیرد .

در اکثر موارد دیده می شود ضمانت اجرایی که در قرارداد نوشته شده نه تنها ضرر مالک را کاهش نداده است بلکه باعث افزایش ضرر او نیز شده است .

مشاور حقوقی متخصص درحوزه ی مشارکت در ساخت می تواند مالک را در جریان این پروژه راهنمایی وهدایت نماید وضمانت اجراهای دقیقی را که مانع ورود ضرر و یا کاهش دهنده ی آن باشد را به نفع مالک در قرارداد ، پیش بینی کند .

مخاطرات مربوط به سازنده

در اینجا مختصرا به برخی از مخاطرات حقوقی مشارکت در ساخت برای مالک که مرتبط به شخص سازنده است میپردازیم.

عدم تمکن مالی سازنده:

هنگام انعقاد قرارداد مشارکت مالک ،فرض را بر این گذاشته که سازنده توانایی مالی کافی را برای ساخت پروژه دارد.

اما متاسفانه در اکثر پروژه های مشارکت ،سازنده بدون تمکن مالی کافی اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت می نماید .

اصولا توجیه سازنده ی فاقد تمکن مالی در ذهن خود این است که از همان ابتدا با پیش فروش واحد ها ،سرمایه لازم را برای ساخت تامین خواهد کرد.

در حالی که پیش فروش واحد ها در مشارکت در ساخت به نوبه خود خطراتی را بر این قرارداد می افزاید.

تاخیر در اجرای قرارداد:

تاخیر در اجرای قرارداد مشارکت  همیشه مربوط به شخص سازنده نیست و ممکن است علل دیگری مانند حوادث غیر قابل پیش بینی و یا تغییرات قوانین و ضوابط ساخت و ساز و…موجب تاخیر در اجرا شده باشد.

اما گاهی اوقات علت منحصر تاخیر در اجرای قرارداد ،شخص سازنده است .عدم پایبندی او به تعهدات خویش یکی از این موارد است.

طرفین قرارداد هنگام مشارکت در ساخت باید این نکته را در نظر داشته باشند که سود یا ضرر هریک از آنها موثر در سود یا ضرر طرف دیگر قرارداد است.

با تاخیر در اجرای تعهدات با توجه به تورم روز افزون قیمتهای مصالح و ملزومات ساخت و سازو از دست دادن زمان ،ضرر قابل توجهی به هر دو طرف قرارداد وارد می شود.

و مالکی که زمان بندی دقیقی را برای رسیدن به مقصود خود و تحویل گرفتن واحدهای خود در نظر گرفته است در صورت تاخیر ،قطعا با مشکلات فراوانی روبرو خواهد شد.

• در رهن قراردادن ملک توسط سازنده
• اشتباهات و نواقص فنی در اجرای پروژه
• احتمال تبانی برخی از مالکین با سازنده

و خطرات بسیار دیگری در ارتباط با شخص سازنده وجود دارند که می بایست مالک پس از کسب آگاهی آز آنها تصمیم به انعقاد قرارداد مشارکت بگیرد.

در مقالات بعدی به ادامه ی توضیحات مخاطرات حقوقی مشارکت در ساخت برای مالک ناشی از شخص سازنده ،خواهیم پرداخت.

مخاطرات مربوط به اشخاص ثالث

مشارکت در ساخت یک قرارداد مدت دار است. در قرارداد های مدت دار احتمال بروز مشکلاتی که مالک از آن بی خبر است، در طول اجرای قرارداد بسیار بالاست در حالی که در قراداد های بدون مدت مانند فروش ملک ،چنین خطری مالک را تهدید نمی کند.

در قرارداد مشارکت جدای از خطراتی که منشاء آن شخص سازنده است ،خطرات دیگری ممکن است برای مالک وجود داشته باشد که عامل اصلی آن اشخاص ثالث و یا وقایع وحوادث خارجی هستند که در طول اجرای پروژه رخ می دهد.

• ممانعت و یا مزاحمت اشخاص ثالث از ایفای تعهدات مالک یا سازنده
• عسر و حرج
• قوه ی قاهره
• تغییر ضوابط و مقررات و….

همگی از جمله مواردی هستند که هر یک به نوبه ی خود مشکلاتی را برای مالک ایجاد می کنند و از معایب مشارکت در ساخت برای مالک محسوب می شوند.

مخاطرات مربوط به ملک

ملک کلنگی و زمین مورد موضوع مشارکت در ساخت از جوانب مختلفی باید مورد ارزیابی قرار گیرد تا بتوان اطمینان حاصل کرد که امکان ساخت درآن، بدون هیچ محدودیتی فراهم است.

اغلب اوقات ملک موضوع قرارداد مشارکت مشکلاتی را برای ساخت به همراه دارد که مالک از آن بی خبر است.

در واقع یکی دیگرازمعایب ومخاطرات حقوقی مشارکت در ساخت برای مالک ،از ملک نشأت می گیرد.

درمقالات بعدی به صورت تفصیلی به تک تک مواردی که قبل از شروع به ساخت،  نسبت به ملک باید مورد سنجش قرار گیرد خواهیم پرداخت.