خرید و فروش ملک

راهنمای خرید و فروش ملک – مراحل خرید ملک

خرید وفروش ملک

راهنمای خرید و فروش ملک – مراحل خرید ملک

بیع یا فروش ملک یکی از متداول ترین عقود است که در بین مردم رواج دارد . رایج بودن خرید و فروش به حدی است که اکثر مردم بدون در نظر گرفتن تبعات قانونی و حقوقی اقدام به انعقاد قرارداد می کنند و کمتراتفاق می افتد که شخصی به جنبه های حقوقی قرارداد خود بیاندیشد در نتیجه این سهل انگاری و ساده نگری مردم در معاملات با حجم انبوهی از دعاوی و اختلافت ملکی مواجه هستیم تا جایی که آمار نشان میدهد حدود 50 درصد پرونده های محاکم مربوط به اختلافات ملکی می باشد . این مسأله هم در مورد خرید و فروش اموال کم ارزش صادق است و هم در مورد اموال با ارزشی مثل املاک و مستغلات .

 

خرید وفروش ملک

فرایند خرید ملک

فرایند خرید یک ملک حداقل به شش مرحله تقسیم می شود.

  1. جستجو و انتخاب ملک
  2. مذاکره با فروشنده
  3. نگارش مبایعه نامه
  4. امضاء قرارداد و مبادله اسناد
  5. تحویل ملک
  6. تنظیم سند رسمی

 

دسته بندی املاک

املاک از جهات مختلف مانند کاربری ، موقعیت استقرار ، وضعیت ثبتی دسته بندی می شوند که هر یک از آن ها آثار و قواعد حقوقی خاصی را در مورد ملک تبیین می کند.

کاربری املاک

تعیین چگونگی استفاده از زمین را کاربری زمین می گویند . کاربری شهری از لحاظ موضوع استفاده ملک عبارت است از :

1-مسکونی 2-تجاری 3-آموزشی 4- آموزش حرفه ای وعالی 5- فرهنگی (اماکن تاریخی و فرهنگی) 6- مذهبی(مسجد و تکایا) 7- خدمات جهانگردی و پذیرایی 8- درمانی 9- بهداشتی 10- ورزشی    11- اداری 12-فضای سبز 13- مناطق نظامی 14- کاربری صنعتی

روش های مختلف انتقال مالکیت ملک

مالکیت ملک حداقل شامل مالکیت سه جزءاست که عبارتند از:مالکیت عین ملک،مالکیت منافع ملک ، مالکیت حقوق ملک .

در یک معامله ممکن است هر سه مالکیت عین،منافع و حقوق ملک به طور همزمان منتقل شود و یا صرفا بعضی از این اجزاء منتقل گردد.

مهمترین قالبهای قراردادی برای انتقال ملک عبارتند از :

  1. بیع
  2. تعهد بیع
  3. معاوضه
  4. پیش فروش
  5. صلح
  6. هبه
  7. اجاره به شرط تملیک
  8. مالکیت زمانی
  9.  مشارکت در ساخت

هریک از قالب های قرارداد برای خرید و فروش ملک آثار و تبعات ویژه خود را دارد و هر کدام از آن ها پیامدهای حقوقی و قانونی متفاوتی نسبت به بقیه دارد . برای مثال اگر انتقال مالکیت در قالب بیع انجام شود پاره ای از خیارات که اختصاص به بیع دارد مانند خیارتاخیرثمن  ایجاد می شود ویا اینکه اگر ملک مشاع بین دو نفر باشد برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود.این در حالی است که در سایرعقود جایگزین بیع این آثار وجود ندارد.

ارزیابی حقوقی ملک

اکثر مخاطرات و مشکلاتی که برای خریداران ملک و طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به وجود می آید ناشی از عدم ارزیابی حقوقی ملک از همه ی جوانب می باشد . با ارزیابی حقوقی ملک ، اکثر اختلافات حاصله بین طرفین قراردادهای ملکی از قبیل خرید و فروش ملک و قرارداد مشارکت در ساخت قابل پیشگیری می باشد . عدم بررسی دقیق هر یک از این آیتم ها نیز می تواند مشکلات زیاد و خسارت های سنگینی را برای طرفین داشته باشد . مشاور حقوقی به صورت تخصصی بر همه ی مواردی که باید در ارزیابی حقوقی ملک مورد بررسی قرار گیرد مسلط است. طرفین قرارداد می توانند جهت پیشگیری از بروز مشکلاتی در این زمینه از همراهی و مشورت مشاورحقوقی بهره مند گردند .

مهمترین نکاتی که د ر جهت ارزیابی وضعیت حقوقی ملک توسط خریدار می بایست مورد توجه قرار گیرد از قرار ذیل است:(برای مطالعه بیشتر کلیک کنید)

  1. بررسی اصول اسناد
  2. تعیین کاربری ملک
  3. توضیح طرح جامع ، تفصیلی و پهنه ملک
  4. استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک
  5. بررسی وضعیت تصرقات ملک
  6. بررسی حقوق و منافع اشخاص ثالث نسبت به ملک
  7. بررسی احتمال موقوفه بودن ملک
  8. قرار گرفتن ملک در طرح های عمومی و عمرانی
  9. بررسی موات بودن و یا منابع طبیعی بودن ملک
  10. بررسی احتمال حق ریشه
  11. بررسی عیوب پنهان ملک
  12. بررسی احتمال مانع یا مزاحم
  13. بررسی بدهی های احتمالی ملک به نهادهای عمومی و دولتی
  14. بررسی مطابقت مساحت ملک با مساحت مورد توافق
  15. تطبیق پایانکار با وضع موجود
  16. بررسی توابع املاک
  17. جانمایی ملک
  18. بررسی قرار داشتن ملک در موقعیت سند
  19. وضعیت حقوقی مالکیت ملک
  20. وضعیت بهره برداری از ملک
  21. میزان عقب نشینی و اصلاح ملک
  22. امکان تجمیع
  23. قرار داشتن ملک در مسیر قنات

 

ارزیابی حقوقی مالک

در انعقاد قراردادها برای صحیح بودن معامله بجز رعایت شرایط عمومی قراردادها که لازم است در هر یک از طرفین قرارداد موجود باشد،ارزیابی مالک ملک از جهت اینکه آیا صلاحیت و اعتبار حقوقی کافی برای انجام معامله را دارد نیز برای اعتبار و نفوذ معامله لازم است .

 

مالکیت ملک

اولین قدم در ارزیابی مالک، برسی مالکیت او بر ملک است.برسی اسناد مالکیت و در نهایت استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک مطمئن ترین راه برای احراز مالکیت است.

نکته ای که حایزاهمیت است بر اساس قانون ثبت،در برابر دولت ودادگاه،صرفا شخصی که ملک در اداره ثبت به نام او ثبت شده است مالک محسوب می گردد و شخصی که با مبایعه نامه عادی ملکی را خریده باشد از نظر دولت و دادگاه ، مالک محسوب نمیشود.

 

اهلیت مالک

از خطرات و ریسک های خرید ملک اهلیت نداشتن فروشنده یا خریدار است.طرفین معامله باید بالغ،عاقل و رشید باشند. قانونگذار برای حمایت از این اشخاص محدودیت هایی در روابط حقوقی آنها ایجاد کرده است . برای مثال معاملات اشخاص صغیر و مجنون را باطل و معاملات اشخاص غیررشید را غیر نافذ می داند.

 

احتمال ممنوع المعامله بودن

قانونگذار در مواردی به جهت رعایت حقوق جامعه ،افرادی را در عین اینکه دارای اهلیت می باشند از معامله ممنوع کرده است.

دو دسته از اشخاص ممنوع المعامله شناخته می شوند:

  • تاجری که ورشکسته شده
  • محکومان به ممنوعیت از معامله توسط دادگاه

تاجر ورشکسته از تاریخ صدور حکم ورشکستگی،از مداخله در تمام اموال خود حتی آن چه ممکن است در مدت ورشکستگی عاید او گردد ، ممنوع است و مدیر تصفیه قائم مقام قانونی او می باشد و حق دارد از تمام اختیارات و حقوق مورد نظر استفاده کند.

نوع دیگر ممنوعیت در انجام معاملات ، محکوم شدن شخص توسط دادگاه به ممنوعیت از انجام معامله است.معمولا طرفین و مشاورین املاک و دیگر افراد دخیل در معامله  بدون توجه به این امر ،اقدام به خرید و فروش ملک میکنند و در اغلب موارد هم به مشکلی بر نمیخورند اما درصد کمی از معاملات با مشکل ممنوعیت یکی از طرف های معامله روبرو می شود.

برگرفته از کتاب :

راهنمای حقوقی خرید و فروش پیش خرید و پیش فروش املاک و مستغلات

نوشته حسین اقدامی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.